馬婉珍

下半年房市走緩，整體市況步入「總量盤整、區域分化」的階段，意指買氣冷卻、成交量縮，過往「先買先贏」的追價態勢已告終，市場上產品差異更加明顯，尤其老公寓面臨屋況老化、貸款條件較差、轉手不易等考驗，專家提醒，民眾切勿懷抱都更美夢而加價買進，避免買貴又買錯。

全台市況進入「買氣冷卻、成交量縮」的盤整期，重劃區預售市場更是首當其衝，國泰房地產指數最新統計，預售市場呈現價高量縮、去化動能停滯的僵局。走在路上，滿街「低首付10萬元起」、「工程期零付款」等炫目廣告，究竟是建商真讓利，還是賣壓出籠的警訊？專家教戰避雷2招在預售市場買好屋。

房市降溫，是民眾進場看屋的好時機，國泰房地產指數統計，全國房地產均價季減0.14％，成交量驟減55.65％，議價率卻擴大至8.31％，專家教戰，自住民眾可鎖定剛完工或屋齡5年內的新成屋，找上一波低成本買進、已有獲利空間的屋主，有機會談到甜甜價。

焦頭爛額的交屋潮來襲，近年房市多頭瘋搶的預售屋，今年陸續進入完工交屋期，卻一頭撞上房市寒冬。今年上半年全台住宅使照達68,225宅，創近10年同期次高，顯示交屋爆量，而第1季預售屋成交量竟跌至26年來次低，形成「交屋量高、買氣探底」的死亡交叉，專家斷言，房市告別無腦多，預售市場正進入淘汰賽。

預售屋交屋潮來襲，最煎熬的恐怕是換屋族！房市多頭時買入預售屋、盤算交屋前後再賣掉舊宅，如今新家蓋好了，卻撞上買氣急凍。舊宅沒賣掉，新屋立即被銀行認定第2戶，房貸最高6成、且無寬限期，想簽妥換屋「先買後賣」的舊屋出售切結，但是銀行「貸後管理」困難，無意願承作；換屋族與時間賽跑，資金壓力大。

今年上半年全台住宅使用執照達68,225宅，創近10年同期次高，顯示市場正湧入大量剛完工的新屋，民眾可留意這類區域完工的新成屋，看得到採光、格局、棟距及社區管理，銀行也能直接鑑價，趁交屋潮爭取議價空間，買到合理價格。

很多人常糾結「勞保到底幾歲領最划算？」晚領每月拿得多，真的比較賺嗎？精算達人怪老子在《錢鏡你家》節目中算給你看，以平均月投保薪資45,800元、年資40年為例，65歲每月可領28,396元，若在60歲提早5年領，每月雖減少20％，卻足足多領5年，而65歲才開始領的人，要一路追到85歲才追平，因此他提出，60歲提早領，比撐到65歲才領更有利。

退休至少要存2千萬元？真的需要準備這麼多現金嗎？精算達人怪老子在《錢鏡你家》節目中拆解退休金算法，以65歲退休、每月花5萬元為例，若只靠定存，確實得備妥2,031萬元，但若退休資產能創造6％報酬，需求降至1,104萬元，再計入每月28,396元勞保年金，退休金缺口降至477萬元。怪老子提醒，退休理財不是死存一個天文數字，應先算出「每月差多少」，再用投資補足。

大盤上沖下洗，「漲也怕、跌也怕」是散戶最大的痛苦，投資達人印和闐教戰「只買看得懂的股票，並且集中持股」，他認為，手抱一堆現金不是風險控制，應該先留下半年～1年的生活費，其餘資金集中在看得懂的股票，持股不超過10檔，上車就抱3～5年，才不會在震盪時被恐慌情緒洗出場。

台股漲多就是最大利空，今（19）日早盤殺聲隆隆，加權指數一度狂瀉逾700點，最低摜破45000點大關，台積電、鴻海、聯發科等電子權值股同步走弱。投資達人印和闐示警，下半年股市不會一路順風，「8月反彈、9月回跌，依然會讓股市上下震盪」，尤其9月後要提防中東戰事升溫引發第二波下跌，不過他並未因此轉空，他認為企業獲利仍有撐，年底大盤有機會再創高。

近期租賃住宅服務業者傳出財務問題與爆雷事件，引發社會高度關注，讓不少房東與租客人心惶惶，質疑政府推動的「包租代管」與社會住宅制度是否安全。對此，新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人強調，個別企業的治理風險不等於整體制度失靈，政府與公會已啟動轉銜機制，確保民眾租賃服務不中斷。

今年7月房租指數攀上110.91、再創歷史新高，但年增率降至1.73％，寫下近50個月最低。專家分析，近年大量新屋完工交屋，增加市場出租供給，使租金漲勢微幅降溫，不過，漲得慢並不等於租金下跌，尤其精華商圈小宅及捷運宅需求仍強，租屋族可掌握3招精打細算。