理財專題／沸點搶房遇上房市冰風暴　交不了的房子

台灣房市正迎來史上最大的「交屋潮」！據內政部最新統計數據，全國核發的建物使用執照件數與戶數連刷新高，光是單年核發使照戶數就高達10多萬戶的歷史天量。再以住商機構彙整內政部資料可見，今年上半年全台住宅類使用執照達68,225戶，創10年來同期次高，而未來新供給的建照數，卻僅50,723戶，創2018年以來同期新低。

熬過興建期　房市轉空頭

「建商現在不敢大舉開新案，但前幾年房市多頭時賣掉、開工的房子，卻正一批批蓋好、準備交到買方手上。」住商機構大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，這批交屋潮的源頭，是在2020至2022年間，房市火爆時期大量開工的預售建案，經過4年的興建期，交屋大軍壓境而來。

然而，極度瘋狂的交屋天量，偏偏撞上有史以來最冰冷的房市風暴，民眾好不容易等到房子蓋好，央行信用管制、銀行房貸緊縮、房市交易急凍卻一起找上門。

過去幾年，營建業面臨全球通膨、土地成本高，以及嚴重的「工料雙漲」困境，許多中小型建商或新手建商財務資金鏈卡死，進度打結。為了趕在期限內交屋以收回尾款，建商紛紛壓縮施工時間，導致房屋完工後的品質大打折扣。

幾年前搶著買，如今卻不一定能交屋，光今年前7月全台預售屋解約已達3,066件，快逼近2025年全年度的3,619件，交屋亂象逐漸浮上檯面。

驗屋多缺失　報修未改善

「買預售屋，看不到房子，我能相信的就是建商跟這紙合約。」40歲的首購族阿仁（化名）站在桃園A7重劃區「禾悅花園」社區裡，回憶2021年初準備買房結婚，「我是從熟悉的新北蘆洲一路向外圍尋找，最後決定在交通方便的桃園龜山A7重劃區看房子。」

當時的機捷A7站周邊已開出四字頭高價，預售案「禾悅花園」以每坪26萬元的2字頭平價、自帶大型綠地花園、標榜甲級營造廠以及長達10年的防水保固等優勢，吸引阿仁的目光。最後阿仁買下總價1,100萬元的3房房型，靠著工程期款分期支付的彈性，開心簽約一圓買屋夢。

孰料交屋卻是漫漫長路，阿仁一等就是5年，「合約上寫的是2025年8月31日取得使用執照，實際拿到是2026年2月4日，延遲157天，按照合約，建商應付每日已繳價金的萬分之5為遲延利息，但我沒有拿到一毛錢。」

好不容易等到完工，阿仁以為終於可以領鑰匙，沒想到一場交屋馬拉松才開始，「為期半年的驗屋過程中，一驗發現的缺失，到了二驗仍未改善，一路走到三驗，問題依舊存在。」阿仁很無奈，每次驗屋除了得請假，還要花上萬元請驗屋公司現場勘驗。

千戶大型社區同時湧入驗屋、修繕需求，工班與客服人力有限，通知驗屋的人員與真正負責修繕的人員並非同一組，阿仁只能苦等下一次通知。

建商協議書　先別急著簽

而今年8月，有已購戶拿到一紙「現況交屋暨優惠補貼協議書」，本刊取得該協議書，第一條寫明，買方已確認房屋現況，不得再以房屋現況或驗屋發現之事項向賣方主張任何權利。

第六條更載明，買方就前開事項所生或可能發生之一切請求權：損害賠償請求權、違約金請求權、遲延利息，均視為拋棄；第十一條則規定保密義務，若買方違反，須給付違約金（依買賣契約成交總價的5％計算）。

簽了，就等於放棄一切，換來的是一台價值3萬元的禾聯冷氣室內機；阿仁氣憤地說：「房子都還沒有修好，為什麼要先認現況？」累積已久的不滿一次爆開，住戶們組成自救會，向桃園市府相關單位申訴，原協議書才撤回。

桃園市議員沈佩玲指出，該協議書內容已違反內政部制定的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，民眾可向地方政府檢舉，將依法對建商「一案一罰、得連續處罰」。

建商雖宣布撤回「現況交屋暨優惠補貼協議書」，但對於已經簽名的已購戶，又該怎麼辦？律師吳榮達強調，建商後續不再要求其他住戶簽署，與先前已簽署的協議是否失效，是二件不同的事，不能以為建商宣布撤回協議，自己簽過的文件就當作沒發生。

吳榮達表示，契約一旦經雙方簽署，就產生法律效力，目前雙方都有意讓原協議不再拘束彼此，最穩妥的方式，就是另外以書面簽訂和解以終止協議，清楚載明原「現況交屋暨優惠補貼協議書」不再生效，雙方不再依該協議向對方主張權利，避免日後各說各話。

「簽約是很慎重的事，民眾不可隨意畫押。」吳榮達提醒，買房動輒上千萬元，面對建商提出任何補充協議、切結書或和解書，都應先看清楚「自己拿到什麼、又放棄了什麼權利」，最好是尋求律師或專業人士協助，不要為了趕交屋、拿補貼，就在壓力之下草草簽名。

交屋頻延宕　租貸兩頭燒

還有另外一群人，沒有時間爭論契約內容，而是面臨房租、房貸雙燒。「晚交屋1個月，我就要多付1個月房租。」37歲的科技業員工小P，從嘉義北漂，2020年以總價890萬元買下預售屋3房房型，是人生第一間房，如今卻走入交屋噩夢。

「建商原主打『豪宅規格白磚隔間』，之後卻變更為『輕質隔間牆』，建商沒有主動通知，只有將變更的事項悄悄貼在展間角落公告。」小P搖頭說，進入驗屋階段，屋況瑕疵多處未改善，眼見合約上的撥款期限正倒數計時，找銀行貸款撥款後，仍未達交屋標準。

「房子瑕疵沒處理好，我一天住不進去，每月1.5萬元的房租就得繼續繳，現在銀行貸款也下來了，雖然用新青安拿到寬限期，但每月還是要付息1.3萬元。」小P無奈地說，驗屋交屋延宕，每拖一天，荷包就要繼續失血。

交屋卡關的問題還不僅於此，對換屋族而言，困境則可能是好不容易等到了房子，卻等不到銀行的錢。

央行為遏止不動產貸款集中度過高，祭出多輪選擇性信用管制，各銀行受限於《銀行法》第七十二條之二的不動產放款30％天花板上限，去年開始，房貸水位全面告急，房貸排撥成為常態，民眾核貸流程從以往的1個月延長至4個月，甚至面臨對保後，銀行突然鎖住水位不放款的窘境。

銀行鬧錢荒　對保後變卦

53歲的張偉林（化名）在5年前以總價2,320萬元買下新北市預售屋，夫妻倆原本規劃換屋，但縝密撥好的資金算盤，卻完全變調。回溯五年前，央行未針對自然人第二戶購屋貸款額度做出限制，之後卻一路祭出選擇性信用管制，儘管現階段已將第二戶放寬至7成，但對於換屋族來說，貸款成數差距1、2成，是好幾百萬元的真金白銀。

苦惱的不只有限貸成數，更讓他們無言的是，銀行撥款竟然喊卡，「我前一個禮拜已完成銀行對保，沒想到隔一週，銀行卻突然通知水位不夠，不貸了。」張偉林傻眼又無助，而依合約「逾期未撥款」建商將沒收房屋總價的15％做為違約金，「房價是簽約當天決定，但怎麼房貸條件是5年後的交屋這天才決定？而且還充滿了變數。」他無奈地說。

張偉林急尋銀行救火，卻四處碰壁，有的銀行表明不進新件，「銀行沒有錢可以借貸，都要我等排撥，至4個月起跳，不然就是加價購，利率願意增加0.25個百分點，就能插隊送件，第二戶原本談好利率3.4％，漲價後利率就是3.65％，且第二戶不給寬限期，唉！」

撥款期限在即，張偉林最後仍錯過付款時程，建商主張買方未依約付款，認定違約，收取房屋總價的15％為違約金，以張偉林的房屋總價2,320萬元計算，15％就是348萬元，雙方陷入責任攻防，「我不是耍賴不買，也不是故意不付錢，我真的貸不到啊！」

其實貸款卡關導致交不了房子，是預售市場常見的交屋糾紛。

列附加條款　避違約爭議

對此，學者莊孟翰解釋，銀行對保完成不代表貸款已經真正撥出。律師吳榮達也表示，「銀行不貸」並不等於買方可以無責解約，若契約沒有事先約定融資不足的處理方式，到了交屋期限，買方仍可能面臨違約爭議。

預售屋從簽約到交屋往往相隔數年，民眾的自保方式是，簽訂買賣契約時，一定要確認「貸款下不來怎麼辦」的解方，「若只提到貸款由買方自行處理，就要主動爭取附加條款。」吳榮達說。

包括預售屋買賣契約中應明確載明，若買方依正常程序申貸，但銀行核貸成數仍不足或貸款無法核准，建商是否有義務代為尋找其他銀行？是否應協助買方補足差額？或是展延付款？以及約定在什麼條件下，買方可以終止合約且不被沒收違約金？這些都要白紙黑字約定清楚，否則一旦貸款卡關，所有的問題與壓力仍得由消費者自己扛。