「我43歲離開職場，現在每天生活就是處理房客、房子的事，雖然有些瑣碎，但看著每個月有穩定收入進帳，開心又踏實。」一方生活共生宅北一區業務經理艾德華笑著說。
達人理財／從上班族到包租公 高材生靠3祕訣月收6位數
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45歲的艾德華，靠著投資房產，從上班族搖身一變為包租公，不僅是4間老公寓的房東，過去1年他還踏入包租代管業，目前管理9間房、超過30位房客，每月有6位數的租金收入進帳。他分享穩穩收租的祕訣：鎖定目標客群、找到好的房源、控制成本。
鎖定雙北市 鄰近捷運站
一直對房產投資很有興趣的他，靠著與太太工作存下的收入，近8年來在台北、新北買入4間老公寓收租；但隨著央行對房貸申請管制越來越嚴格，艾德華調整買房收租的方式，一年前轉向包租代管，如今已有9間房子出租、管理超過30位租客，每月租金收入達6位數。從朝九晚五的上班族成為包租公，「我算是靠房產拿回時間自由了。」艾德華笑說。
提到直接買房收租與包租代管的差異，艾德華指出最大不同在於付出的資本，「買房需要的頭期款都是數百萬元，進入門檻較高，但包租代管不用，像室內30坪左右的老公寓，大約花40萬至50萬元就能做好裝潢及隔間，起步相對容易。」
包租代管是近年新興行業，尤其央行控管房貸成數後更是蓬勃發展。而所謂的包租代管是包租與代管兩個行業的結合，包租指的是房東將房子委託給包租業者，原房東能從業者那裡收到穩定的租金；至於代管則是指簽約後，業者將房屋轉租給房客，並且代為管理房子，例如屋內修繕。簡單來說，包租業者就是二房東的概念。
包租代管的第一要務是找到優質案源，「我嘗試過陌生開發，也在租屋網上打電話給有意將房子出租的房東，但是因為詐騙橫行，失敗率非常高，所以之後我都與房仲合作，案源基本上都是透過房仲介紹來的。」艾德華說明。
包租代管最怕的就是房屋空窗期太長，因為沒房客就沒收入，所以艾德華都以雙北地區、步行10分鐘就能到捷運站的房子為主，「若加上屋內格局方正、採光好，通常兩週內就能迅速出租。」
偏好老公寓 瞄準粉領族
另外，相較社區大樓的物件，艾德華更中意3房2廳、30坪左右的老公寓，「公寓的坪數實在，權狀坪數與屋內實際使用坪數不會有太大落差，往往還能多隔出一間房，成為4房的房型，且間間都有對外窗，比獨立套房還更容易出租。」
他進一步解釋，挑高、有夾層的獨立套房租金稍高，對房東來說可拉高投報率，但由於雙北近幾年房租上漲許多，獨立套房租金已經不是一般上班族可以負擔得起；反而3房以上的老公寓適合朋友或情侶同住，不僅可以分擔房租，且單一房間的租金算起來比較低，出租自然也快。
「艾德華的眼光精準，尤其在物件選擇上，總能命中房客喜愛的地點。」艾德華的太太Jenny觀察，先生與其他房產投資人最大的不同處在於，選房時會先設定目標租客族群，思考哪些條件是這群房客需要的，而哪些缺點必須要避開，才能確保在招租時達到預期租金，並快速出租。
例如，台北市區捷運站步行10分鐘以內，附傢俱、裝潢漂亮的分租套、雅房，深受25歲以上女性上班族歡迎，「這類族群剛出社會工作，比當學生時有更好一些的經濟能力，但相較於獨立套房月租2.5萬元以上，分租套、雅房只要1.5萬元左右，較適合她們，尤其公寓有共享空間，還能因此結交不同領域的朋友。」艾德華分析。
嚴控裝潢費 2年半回本
當然成為「二房東」也不是穩賺不賠的。艾德華提到，通常包租代管會與房東簽約5年，保證房東在5年內每月都收到一筆固定租金，所以必須精算資金回收期，「說起來包租代管的獲利在於，重新裝修後再出租的價差，因此短時間就能回收的關鍵是投入成本的控制，最好能在第30個月就回收，如此接下來30個月收到的租金收入，扣掉必須繳交的稅負後，就是淨利潤。」
舉例來說，一間30坪公寓在經過裝潢隔間後，扣除給原房東的租金，每月可有1.5萬元至2萬元的收益，與房東簽5年、60個月合約，想在租期一半前回收付出的裝潢成本，須將裝潢成本控制在50萬元左右（1.5萬元至2萬元×30個月）。
艾德華提到，有一次找了個沒有隔間的辦公室，打算自己重新規劃格局，沒想到施工到一半成本暴增，超過原先設算好的50萬元，導致成本回收時間變長，「現在也只能拿其他好案源的收入來補貼。」他苦笑著說。
艾德華也解釋，包租代管的投報與直接投資房產當房東不同。買房當房東時，他會以總報酬率與自有資金報酬率來評估，「通常年租金÷（房產總價+房仲服務費+規費+稅金+貸款申辦費+裝修費用）的總報酬率在3.5％、每年淨收入（年租金扣除房貸利息及持有稅金）÷實際付出資金的自有資金報酬率達7％，我才會出手。」他坦承，現在要達到這個標準相對困難，但只要有機會還是會行動。
月薪存5成 攢頭期買房
同事Annie說，艾德華在房產投資上像是個企業經營者，他重視房客需求，也會親自到現場處理細節，為租客排除問題、清潔環境等，這種對待每一個細節的用心和投入，展現了他對屋主和租客的尊重與責任感，讓人佩服。
沒有富爸爸，卻能在43歲離開職場後，每個月仍有穩穩的6位數收入，艾德華說，一切都是從省吃儉用開始，「我和太太都只是上班族，領的就是死薪水，但是我們兩人有共識，每月都能夠將收入的50％存下來。買房頭期款就是這樣一點一點存出來的。而且我也不認為現在支撐我們生活的房租收益是被動收入，畢竟我們付出了滿多心力在房子的管理上，收益只是回報我們的努力而已。」
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