小圓來台北9年，搬過近十次家。她曾住過一層樓隔出5、6間的套房，「房東用的是電熱水器，1度電還要5元。」小圓覺得太坑人，「但房東只說，那就洗澡洗快一點，比較省。」當年的小窩月租金7,000多元，後來漲到1萬元。
【時代現場】流離尋租 包租代管的銅牆與迷宮
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去年7月起，租金指數上漲率月月破2％，今年1月更直衝2.44％，漲幅創下26年來新高。租金上揚、居住成本增加，多元居住政策卻不一定能減輕房客負擔。
原想承租包租代管社會住宅的小圓，先後歷經房東挑房客、臨時取消簽約，還被租賃業者刁難要求訂金須親自領回，業者更惡意訂定違法條款，違約在先卻拒絕加倍返還訂金，整段過程令她與室友身心俱疲。
實際分析租屋網站資料，記者發現，號稱租金較市價便宜的包租代管社宅，租金高於一般物件者數量眾多，以台中市為例，包租代管社宅物件最多的5個里中，有高達49.28％的包租代管物件租金高於一般物件，桃園市則有48.94％。投入預算與成效落差之大，讓包租代管社宅被民間團體視為效益最差的住宅政策。
房租高漲 價錢品質不相符
近年房租漲幅猛烈，疫情後的通貨膨脹，更讓居住成本跟著增加。2023年1月主計處公布物價變動概況，房租指數漲幅2.44％再創新高。「2萬元的房租，現在在市區只能租到一個基本空間。」小圓無奈，許多套房還不允許開伙，或是只有簡易廚房，自己煮食，油煙味不易散去，影響生活品質。她和室友阿端決定以時間換取空間，租屋處漸漸移往都市外圍，用1小時的通勤時間交換更好的居住品質。
2017年，內政部仿照日本試辦「社宅包租代管」計畫，透過扶植租賃管理業者，企圖改善台灣過去房東各自招租、處理租屋瑣事的特性，希望房東將物件交由管理業者打理，由業者作為中介平台，成為房東、房客間的窗口，解決租屋大小事。既省去房東的麻煩，也讓房客有機會在同一住所長久居住。
除了改善租賃市場現況，包租代管政策另一個目標在於彌補社宅存量不足的問題，政府因此提供房東租稅優惠和修繕補助，讓房東以低於市價8折、9折的租金出租手上空屋，同時由政府給付給租賃業者的媒合費，降低房客租屋成本，藉此為市場提供相對便宜的房源。2018年政策正式上路，目前已來到計畫第三期。
小圓於是想成為8萬戶社會住宅包租代管承租戶中的一分子。但她沒想過，跟著政策走，最後卻莫名其妙被踢出隊伍，付出一堆成本還換來一肚子氣。「哪裡是社宅？哪裡是愛心房東啊！」她和室友阿端回想起此事，雙雙翻了白眼，如今她只想離這政策越遠越好。
租屋困境 與一般市場無異
起初，小圓和阿端找到某間包租代管物件，二人都很期待，「我們接洽的對象是仲介，以前透過仲介找屋要付服務費。但包租代管的物件，既是透過仲介處理又不需要付服務費，感覺好像滿好的。」只是仲介一開始就挑明：「房東只想租給夫妻。」讓二人有些傻眼，「包租代管不是不挑房客嗎？」阿端無奈聳肩，二人只好扮成「準夫妻」，這才過了第一關。
好不容易捱過了「條件篩選」，小圓和阿端付了訂金給租賃業者，並約好簽約日期，期待搬進新居。簽約前，二人委請仲介代為和房東協商，希望移走屋內一些大型家具。沒想到，和仲介訊息來回一陣，對方突然拋出：「房東不租了。」接著便取消簽約，再無下文，讓二人驚慌失措，「我們也是想說問問看可以怎麼處理，家具不能移走，我們也還是會租啊。」回想起那天深夜突然收到取消簽約的訊息，阿端語氣依舊驚恐。
遭房東片面取消簽約，小圓緊接著確診新冠肺炎，無法出門尋屋；加上原住處房東突然通知下個月漲房租，禍不單行令她情緒崩潰，哭了整晚。「仲介還說訂金退還要本人去領，不能匯款。我確診要怎麼領？感覺就是在刁難。」小圓內心充滿憤怒，她為了承租這間包租代管物件，先是申請各種文件，又預約搬家公司，也請好假準備簽約、公證，跟著政策遊戲規則走，最終卻被一腳踢開，還得承受限期搬家的壓力。
代管業者 重視房東勝租客
小圓說，還好自己沒有家累，「如果今天是帶著孩子的人遇到這種事，真的會被推進深淵裡頭。」阿端也滿腔怒火：「越想越氣！還跟我說是愛心房東！仲介也只有幫忙傳話，沒幫到我們什麼。」
在台北市萬華區為弱勢家庭提供兒少課後輔導資源的社區實踐協會前社工沈後山，也曾遇過輔導個案被臨時取消簽約。他的個案是位中年就業婦女，好不容易進入職場，無奈工作不方便請假，和仲介、房東的簽約時間只好一改再改，「幾次之後，租賃業者和房東覺得這房客未免太麻煩，就不租了。」
「反正市場多得是要租屋的房客，仲介也不怕少你一個。既然你這個租客這麼麻煩、要求一大堆，那就換一個。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡邊說邊在紙上畫下一個三角形，三頂點分別標上政府、房東、房客，接著在「房東」下方重重地畫線。
包裹著「社宅」名目的包租代管，帶給人「比一般市場更保護房客」的幻覺，實際上對房客的不友善與一般租屋市場無異，「這個落差癥結在於：包租代管依靠的是既有的租屋市場，但這片市場政府從來無法掌握。」呂秉怡指出，台灣租屋市場一直都是黑市運作，房東幾乎地下化，政府根本不知道出租物件在哪。為了達到政策目標，政府需要祭出稅率優惠、修繕補助等各種誘因，吸引房東參加。
政策成敗維繫在房東身上，租賃業者賺的是政府給的媒合費，使得業者把主力放在「為房東服務」，千方百計迎合房東需求，幫忙避開高風險租客，藉此衝高簽約成功的案量，租客權益也就理所當然地被忽略。
不少民間團體都心知肚明，包租代管物件雖號稱社宅，其實和一般租屋市場沒兩樣，明擺著挑房客的房東多不勝數。有業者私下透露，為避免租給欠租機率高的弱勢房客，「會訂出一堆條款，像是要有『繳租證明』，還要有保證人，租金要年繳或一次繳3個月，以保障房東能收到租金。」這些條件連業內人士也看得瞠目結舌，直呼：「做得到還叫弱勢嗎？」
號稱社宅 弱勢族群難受惠
長期關注弱勢居住議題的崔媽媽基金會弱勢居住扶助部主任馮麗芳苦笑，她曾遇過房東「想把房子租給家境貧困的姊妹」幫助他人，現實卻是，一遇到房客家中有稚齡兒童，租賃業者就擔心孩子吵鬧影響鄰居，租約還沒到期便要求「賠1個月租金當作違約金給房客，叫他們馬上搬走。」或是遇到身體虛弱且有精神障礙的房客，「租約還沒到，房東就三令五申不再續租，催促著要對方搬家。」
沈後山也遇過房東或仲介為難租客。他協助的個案曾遭遇家暴，離婚後帶著孩子準備租屋，「但因為女生很年輕就結婚，婚後一直待在家裡，不擅長與人交際。看房時一直被租賃業者質疑『是不是有精神障礙？』」最後是社工寫了一份詳細個案報告又替對方擔保，才終於租到房子。
一般房客都可能面臨各種刁難，更不用說租屋市場中相對弱勢的高齡者，許多房東即便加入包租代管社宅計畫，依舊不願把物件租給長者，業者甚至會把聯絡看房的長者納入黑名單，旗下仲介一接到詢問，便聲稱「房子已經租出去了」回絕。
租賃業者私下坦承：「相比之下，房東肯定都是選年輕、有穩定收入的，不會把房子租給老人或弱勢，怕有人死在裡面。除非真的都只有長輩來看屋，我們才會勸一下房東：租出去總比空在那兒好。但最後也只能尊重房東啦。」
法令規定包租代管社宅的出租物件須有40％租給弱勢房客，目前帳面上弱勢承租戶比例甚至逼近60％，看似高達6成的弱勢族群因政策受惠，「實際上弱勢身分差異很大，12類弱勢裡，超過65歲以上的老人就算弱勢。但因家暴逃出來、還在打離婚官司的女性，假如夫家很有錢、名下有房子，家戶所得與丈夫綁在一起，根本無法租包租代管。一群『弱勢』，房東還是會挑。」已參與政策4年的租賃管理業者小趙感慨，他曾遇過65歲以上長者擁有退休金加投資收入，能一口氣拿出60幾萬元現金年繳房租；也曾看著鼓起勇氣訴請離婚的受暴婦女，因不在政策保護傘下難以租屋，只能先忍耐留在夫家，無法跨出重啟人生的第一步。
租金溢價 恐高於一般物件
以房東為尊的遊戲規則也衍生不少亂象，首先反映在租金方面。法令雖規定包租代管物件應以周邊出租物件租金為基準，打8折、9折，「但就算租金訂得比周邊物件高，只需附上估價師開立的證明即可，也不會有人來查核。」OURs都市改革組織研究員廖廷輝說道，網路上也隨處可見房東間的資訊交流：「租金想開多少，仲介都會幫你弄好，弄不好就換另一家業者。」
馮麗芳進一步舉例，租賃管理業者甚至會幫房東哄抬價格，「我曾看過一個舊市場裡2樓夾層的房子，房東本來預設租金1萬5,000元，結果其他仲介看了以後說：『整理一下可以開2萬元。』」令人憂心這漫天喊價，是否帶動周邊其他房屋租金上揚，讓居住成本越來越高？
實際透過關鍵字和居住條件來篩選，對比租屋網站上的物件，各別找出六都內出租物件最多的5個里，的確發現不少包租代管物件租金較一般物件高，例如桃園市出租房屋最多的5個里中，就有60.6％的包租代管租金比鄰近物件高。
再換一種推估方式，以六都內包租代管物件最多的五個里來對比，其中，台中市有高達49.28％的包租代管物件租金高於一般物件；桃園市則有48.94％。
進一步加入捷運站作為參考變項，篩選出距離捷運站出口500公尺內的包租代管社宅物件，與其周邊一般住宅的租金中位數做比較。以台北市台電大樓站為例，周圍5間包租代管物件中，有3間租金高於鄰近物件租金中位數，每坪差額最高1,433元；至於新北投站，扣除重複物件後，10筆資料中有3筆包租代管的租金高於鄰近物件，差額則在400元內；而新北市的永安市場站周邊，三間包租代管物件中，有二間租金開價高於周邊租金中位數，不過僅有幾十元的差距。
透過網站資料分析所得出的結果，與2022上半年實價登錄揭露的租金資料出現落差：實價登錄資料顯示，六都包租代管社宅與一般住宅的平均單坪租金，大多有1成以上差距，差距最大的屬台北市，包租代管平均租金低於一般住宅22％。
上路四年 成效差引發爭議
不僅租金開價亂象叢生，業者為增加業績更不惜千方百計，有時遊走灰色地帶。廖廷輝曾親見友人加入包租代管成為愛心房東，「仲介不斷追問房東，名下另一間一樓店面要不要也加入？」一樓店面雖同屬住宅用地，卻不做「居住」使用，友人有些遲疑，「仲介勸說：『只要帳面上看起來是住宅，不會有人來查到底是否可做居住使用啦！』交給仲介處理，還能讓他多個業績。」
還有租賃業者為了達成「40％弱勢租客」的政策標準，詢問房客家中有沒有超過65歲的長者，「跟房客說：『讓長輩來簽約當承租人，你還能申請補助。』」見過太多光怪陸離的事例，廖廷輝只能嘆氣。
政策上路4年，包租代管社宅被民間團體視為效益最差的住宅政策。2018年監察院針對社會住宅政策提出的調查報告也指出，以北市為例，每件媒合成功的包租代管成本超過3萬元。「包租代管一件案子的成本，可以用來提供2戶的租金補貼。」呂秉怡苦笑。成本昂貴，卻不一定能供應便宜的良居，且弱勢房客還未必因政策受惠，更不用說過程中還得付出許多隱形成本，受一肚子氣。
小圓最後只能在隔離期間請哥哥代為領回租屋訂金，但訂金收據上載明「不負擔加倍違約金」，仲介只返還原訂金金額，「而且在電話裡一直說是我們先違約。」讓小圓和阿端更加憤怒，「根本是故意避開《民法》249條裡載明的不能履約、要加倍返還訂金的規定。」阿端致電消基會詢問，對方建議可提出申訴，3週後找雙方調解。雲林地方法院法官王子榮則解釋，這些違反法律或公序良俗的備註，在法庭上不會被採認，「在法庭上，不會認定房客要受此約束。」但二人仍在為找屋搬家發愁，沒有多餘心力尋求其他救濟管道，只能生悶氣。
趕在租約到期前，阿端終於找到另一間房屋，迅速搬家，「我們算是度過這個危機了，但這危機是個結構性問題。」誰都可能在裡頭倒栽蔥，阿端質問：「政策設計時到底有沒有想清楚？如果是很拮据的弱勢遇到這些刁難、毀約，他怎麼辦？」曾在日本生活的他感慨，在日本只要跟著規則走，絕對不會發生壞事；但經歷過包租代管這一遭，他已經沒那麼肯定了。
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