「買間預售屋，前前後後繳了378萬元，本來開心自己終於能有個新房子，但現在竟然住不進去；這是我工作40年的血汗錢啊！」61歲王淑姿拎著一袋水蜜桃，走在嘉義民雄鄉的窄巷裡，右邊是自家三合院，左邊是她買的建案「奇甫冠林二期」，望著已完工的新房子，王淑姿不僅毫無喜悅之情，反而還眼淚撲簌簌地落下。原來投入畢生積蓄、滿心期待住進的新屋，現在竟然不是她的。
【理財專題】你的房子不是你的房子 黑心建商爆預售屋地雷
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預售屋糾紛連環爆！嘉義民雄的預售屋「奇甫冠林二期」，王女士前後繳了378萬元後，竟被建商詐騙一屋二賣，求償無門；新北中和的「青慕淳」買家，每戶繳付百萬元頭期款，建商倒閉跑路，尋求履約擔保帳戶賠償，卻因受償順位殿後，一毛錢也要不回。儘管《消費者保護法》明文規定「履約擔保」必須白紙黑字載入定型化契約中，但仍有黑心建商鑽漏洞，履約保證形同虛設，消費者買預售屋毫無保障可言。
繳款近5成 使照突卡關
「奇甫冠林二期」是位於嘉義連棟3層樓透天產品，全案共有5戶，3年前房市瘋漲，王淑姿家所在的文隆村小村莊，就有4個建案搶蓋。「我到處看，仔細比較過，最喜歡奇甫冠林二期。」
王淑姿說：「因建案就在自家旁邊，可照料95歲的母親起居，而且奇甫長期做民雄大士爺廟的古蹟修復，很用心，該建案又主打『間間套房』，每間臥室都有獨立衛浴，2個女兒返家、姪子與姪女來玩都能安心住，樓梯扶把採用木紋磚很溫潤…雖然總價比別人貴50萬至100萬元，但我無所謂。」
「買的時候，我還特地詢問奇甫建設老闆鄧喬文，是否提供『履約保證』？鄧回說已與大股東李駿青互保，而李是雲林的晉德建設公司負責人，採『同業連帶擔保』模式（即當建商（賣方）未依約定完工或交屋，買方可持契約向擔保同業要求接續完工並交屋），要我放心。」不疑有他的王淑姿，於是在2020年以總價762萬元簽約買入其中一戶。
為了搬離老舊的三合院，王淑姿真的是把老本都搬出來了，「每次只要一接到繳款單，5日內我一定會匯款至建商指定帳戶，包括簽約、訂金共120萬元，每層樓頂板竣工拆模各86萬元，總共繳了378萬元出去。」鄧喬文曾提到周轉困難，王淑姿還提前繳付第六期「使用執照核發」的款項86萬元，但卻被告知進度卡關。
由於時程一直拖延，已達約定的2021年10月30日最後交屋期限，王淑姿因此帶著合約質問鄧喬文，但鄧總是用「缺工」理由搪塞。
履保未入約 僅口頭承諾
直到今年農曆年後，一切風雲變色。2月10日這天，王淑姿如往常一般，散步到新房子走走看看，但奇怪的是，居然有裝潢師傅來施工，王淑姿焦急地問，「這是我買的房子，都還沒交屋，為何你們要裝潢？」當時師傅秀出鑰匙，證明他能開門，還反問王淑姿「妳有（鑰匙）嗎？妳確定這間房子是登記妳的名字嗎？」
之後，王淑姿趕緊去找代書調閱謄本，才驚覺使用執照在去年底就核發，只是自己的房子也在同時間被賣掉了。眼見「自己的房子」變成別人的，王淑姿既震驚又無言，「我只是月薪3萬多元的普通勞工，在食品工廠做了幾十年，去年剛退休，想說身上有一點積蓄，可以拿來買新房子；沒想到，現在不僅房子沒了、連錢也拿不回來。」講到這裡，王淑姿又不禁哽咽，「每次在自家院子看著這個房子，心就好痛。」
等不到入厝的那天，王淑姿集結承購戶直衝律師樓，「房子已被過戶賣給別人，至少本金要還給我們！」她氣憤地說。
細看這個案件，委任律師劉烱意也只能搖頭，履約擔保要依法載入定型化契約，且凡是不動產成交案件都要依法申報「已出售」，以保障買受人。但奇甫建設不僅未在契約上詳載履保、也未盡「申報」義務，僅「口頭承諾」表示已做「同業連帶擔保」。
消基會董事長吳榮達指出，《消保法》明文規定，「履約擔保」屬於應記載事項，必須白紙黑字載入定型化契約中，條文應顯示「本預售屋辦理履約擔保」，告知採用五大履保模式的哪一項，並出示「同業連帶擔保契約書」。「如果發現合約中都不見這些事項，民眾應該主張增列上述內容，才能有基本的保障。」否則，像鄧喬文只是口頭講「同業連帶擔保」，沒有任何契約書，只要同業擔保的李駿青不認，就沒辦法成立。
罰則太輕微 屬詐欺取財
只是依現行罰則，就算沒有依法將履約擔保載入契約中，也不過是處以3萬元至15萬元的罰鍰。「很多小建商都沒有做履約保證，反正出了問題，通知後限期不改善才罰個幾萬元，根本不痛不癢的，他可以大撈2、3,000萬元，他哪會怕啊？」劉烱意講得直白，「這罰則真的太輕了。」
「其實這是『詐欺取財』，以『詐術』使他人陷於錯誤，進而交付財物，而得到財產上不法利益者，依《刑法》可處5年以下有期徒刑。」劉烱意說，資本額僅430萬元的小建商，老闆鄧喬文在外欠債4,000多萬元，將建案的房屋、土地抵押信託給李駿青，李駿青接手房產後，便在市場上轉售，受災戶可要求建商價金返還及違約金賠償，「但鄧喬文已經脫產，購屋者很難把錢追回來，只能確定有刑事詐欺罪。」
訴訟的路還在走，鄧喬文也像是沒在怕似的，就住在附近，「我看到他就生氣，也常看到房仲帶客人來看房子，但能怎麼辦呢？」為了貼補家用，最近王淑姿在民雄工業區找到打工機會，她無奈說，生活還是要過下去。
建商惡倒閉 難續建解套
那麼，買屋只要白紙黑字承諾「履約擔保」，且附帶續建機制，就萬無一失了嗎？2020年山琳建設的新北中和建案「青慕淳」承諾履保，承購戶繳付的款項確實是進入信託專戶中，沒想到的是，建商倒閉後專戶僅剩餘的款項694萬元，卻因前面還有15組債權人申請強制執行，按照受償順位，拿出血汗錢的34戶受災戶，竟要不回任何一毛錢，欲哭無淚。
「我家就在附近，下班順路會來工地看看，其實當初為了結婚買房，自己也做足功課，確認山琳建設在三重、汐止、萬華都有推案，並非一案建商，我才下訂的。」38歲首購族陳先生說，3年前買下總價千萬元的戶別，支付頭期款100萬元後，迎來的卻是一連串的錯愕。
「近年房市飆漲，小建商若槓桿玩太大，一旦資金卡關，就會發生骨牌效應，『青慕淳』即是一例。」承購戶委任律師郭羿廷說，當初預售時，每戶繳付百萬元頭期款，進入信託帳戶共約3,000多萬元，卻遲遲等不到動工，才知山琳建設已倒閉跑路。
翻開定型化契約，山琳建設提供的履約擔保，是附帶續建機制的「不動產開發信託」模式，由承辦土融的星展銀行任受託人，信託帳戶專款專用，先透過第三方機構僑馥建經公司評估後，再從星展銀行信託專戶動撥資金給建商。
流程看似縝密完善，怎料建商倒閉，民眾爭取「續建」解套時，卻又不是這麼回事。郭羿廷解釋，「星展銀行是受託銀行又是債權銀行，本來理當要為民眾協商續建，但因為山琳建設積欠星展銀行土地融資約1.89億元，星展因此在保全自身債權的前提下，行使抵押權身分，把土地送去法拍。」
機制有缺失 預售缺保障
但這2年多來，將土地拍賣三拍都流標，今年1月啟動為期3個月的應買階段，底價2.17億元，截至4月1日到期仍無人承買，續建希望渺茫。而整體事件，不僅凸顯「履約擔保」機制的缺失，也可以看出銀行的角色充滿著利益衝突。
陳先生無奈地說，承購戶有9成是首購，都抱持願意加價的決心，但如果續建渺茫，只能自認倒楣嗎？他也坦言，事情爆發後，他不敢再碰預售屋了，去年跟老婆一起買下附近的新成屋，「坪數20坪較小，總價1,200萬元也較貴，但至少看得到摸得到啊。」
事實上，續建不只考量到工料雙漲，還要全體承購戶都有共識，「再加上土地已被銀行設定抵押，沒有連帶擔保品，估算這個案子建築融資近2億元的缺口，接手者要能提供足額擔保品，或是本身財力雄厚才蓋得起來；且憂心房市走弱有諸多變數，未必願意接手續建。」台灣都更權益促進會發起人林志恒分析。
對此，星展銀行回應，作為中和青慕淳案不動產開發信託之受託銀行，即依法規及信託契約相關規定辦理，並持續與承購戶溝通協商，後續並配合山琳建設與不同建商歷經數月磋商期能完成本建案，皆因山琳建設與其他建商價格條件等因素未談妥，星展銀行乃依合約請山琳建設選任之僑馥建經公司評估續建之可行性，經僑馥建經公司專業評估，續建風險高。
預售屋的履約擔保不同於成屋，成屋是將買賣價金進入信託專戶，約1個半月過戶完成就可撥付，但預售屋的施工期動輒3年甚至更長，「各承購戶依不同的買進時間點，匯入不同金額的工程期款，建商可用各種名目申請動撥，因此應該要有更完善的機制保障消費者，否則買預售屋就是一場冒險。」郭羿廷說。
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