「換房子是因為我有需求，與景氣有何關係？」在房地產界被封為「空頭總司令」的政大地政系退休教授張金鶚，2019年以總價4千萬元買進60坪新成屋，做為退休宅，當時房地合一稅上路，房市陷入盤整，他卻大手筆換屋，掀起市場熱議：連空頭總司令都出手買房，房市要回春了嗎？
【名人理財】不當盲目屋奴 張金鶚退休實現三宅一生
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4年前，政大地政系教授張金鶚退休時，把3間老宅賣掉，換進公設完備、格局方正、且陽台給足採光通風的新屋，他笑稱這就是他的「三宅一生」。但大手筆換屋，讓市場議論這位被房產界封為「空頭總司令」的專家，打的是什麼算盤？他卻說，買房子有需求就買，要當屋子的主人，而不是盲目的屋奴。
買屋視需求 活在當下
對於這樣的議論，張金鶚不以為然地說，很多人都喜歡問：「現在適不適合買房？」這是本末倒置，一旦民眾在意買進時機，就會期待未來報酬，買房就變成「投資」；但若回歸自住需求，取決於當下的生活經驗與個人喜好，那麼任何時間都可以買房。
張老師開講說道，民眾買房只需問自己二個問題：房子喜不喜歡？荷包能否負擔？心中有答案就可以買，「活在當下（自住）比期待未來（投資）更重要，房市不該主從異位。」
站在這棟位於木柵半山腰新屋的陽台上，眺望景觀盡是綠意，環顧屋內四周，則擺滿張金鶚的油畫及攝影作品，這間他65歲退休時，賣掉3間老宅才入手的新屋，完整體現了他對住房的要求與財務規劃的精打細算。
1、公設完善 退休安心宅
退休前因教學工作忙碌，張金鶚認為「家」只是休憩的空間，但是退休後，家卻成為他生活的重心，「我以前不喜歡社區裡有游泳池、三溫暖等大型公共設施，拉高公設比，不該為了喝一杯牛奶而養一頭牛；但我退休後，每天都要喝牛奶啊！養一頭牛，才能有新鮮的牛奶喝！」張金鶚笑說，完善的公設讓他能安心快樂宅在家。
他細數，社區有全新會館，健身中心、游泳池、會議廳等公設應有盡有，還有隨叩隨到的物業管理人員，駕駛小型電動車，載送住戶沿蜿蜒山路抵達會館，「我不必走出社區就能滿足生活需求，儘管每月管理費6千元較高，我也願意負擔。」他說。
2、買新成屋 人屋一起老
主張「在宅老化」的張金鶚，65歲買下人生最後一棟房子，「我本來就打算退休宅要能伴我一起老，所以決定買新成屋。」他說，4年前就開始在文山區住家周邊尋覓退休宅，「我太太摔傷腿住院，閒來無事看到建案廣告，要我去看看，走進剛完工的實品屋，我就愛上它了。」張金鶚回憶，社區前的林蔭大道彷彿置身世外桃源，住家內部格局方正，且陽台給足採光通風，還有大露台能遠眺青山綠林。
同時，張金鶚也預先規劃老後照顧，選擇伊甸基金會的「捐房養老」方案，「人老了不只是需要錢，更重要的是得到照顧，伊甸基金會『附負擔捐贈』的公益型以房養老方案，可以依據房屋價值換取等值的照護服務，平時就由伊甸照顧，身故時，將房子捐贈給他們，將用於中南部癌症患者北上治療的住宿中繼站。」頂客族張金鶚說，這樣一來，即使沒有小孩，老後也不用擔心無人看顧。
3、賣掉老宅 無房貸壓力
「這間新成屋4千多萬元，我那2間舊宅賣掉，加總都還不到4千萬元，老公寓嘛！房價差很多，坪數也沒那麼大。」張金鶚透露，兩間老宅各以1,500萬元、2,000多萬元賣出，再將當時父親仍居住的第三屋抵押貸款，「這樣就不必負擔龐大的貸款壓力。」
後來父親過世，張金鶚再賣掉第三屋，「我等於是三個房子換這個新房子；其實買又新又好的房子並不容易，但是，不買好的房子，我幹嘛換房？」他說，辛苦大半輩子，退休當然要善待自己，選在熟悉的區位購屋，生活方便，而把其他的房子處理掉，沒有資金壓力，也才能輕鬆過日子。
「房子應該是自在生活的地方，不要買超出負擔的房子、變成盲目的屋奴。」他因此建議一般民眾，房貸負擔應控制在家庭收入的四成，才不會影響生活品質。
4、蛋白區優 鄰里勝都市
張金鶚深知年紀漸長，不易適應新環境，所以退休宅鎖定在自己熟悉的文山區，「我覺得大環境不是最重要的啊！蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，你的好區位未必是我的好區位。」他笑稱，「蛋黃區又吵又貴又擠，像是大安區單價上百萬元，過一條河，文山區單價五十萬元，何必要花這麼多錢卡位大區位？但是蛋殼區又偏遠，所以住在蛋白區最好。」
他以自身為例，長年在政大教書，「買在文山區當然比大安區好。」張金鶚也提到，自住民眾應注重「鄰里小區位」勝於「都市大區位」的原則；然後再進一步從小區位評估捷運站、公園、超市等日常生活便利性，「當縮小到小區位時，房子依據產品類型、屋況的不同，每坪頂多3萬至5萬元的差距，不會影響預算太多。」
最後再善用實價登錄系統、好時價等平台，掌握合理房價，「房地產有一物一價的異質性，民眾心中對該區域的價格有譜，才能避免『賣方說了算』傳統模式，不會輕易落入業者或賣方的開價迷思。」房產專家分享買屋訣竅。
退休拾畫筆 彌補遺憾
9月底張金鶚在台南的畫展開幕，削瘦身軀上台，夫人王麗芬說：「張老師腹腔鏡手術住院20天，剛出院第3天就來主持自己的畫展，畫畫是他退休生活最重要的養分。」她笑說，台南也是夫妻倆最喜愛的地方，每次來Long stay都有半年之久。
張金鶚向高中同學謝宏達拜師學油畫，師生一起辦畫展，謝宏達說，「張金鶚在學校時的功課特別好，他的座位坐前面、我坐後面，考試成績也是，他排前面、我排後面。」謝宏達笑說，畢業後各奔東西，數十年後再聚首，很珍惜這個緣份。
就讀中原大學建築系時，張金鶚每次繪畫作業都交不出來，對畫畫有很深的無力感，後來才選擇房地產專業，成為建築系的逃兵，「退休後可以重拾畫筆，跟同學學畫，還連辦三次畫展，也算是圓了年輕時的遺憾！」張金鶚笑說。
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