「坦白說這樣的銷售速度，完全超出我們的預期。」上週三，位於台積電高雄楠梓廠9分鐘車程的預售屋「橋科大極」舉行記者會，現場擠滿媒體記者、已購客、網紅部落客等，場面盛大。
【全文】小宅當道 高總價難賣 2024房市陷多空交戰
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2024開春，房市好消息不斷，建案熱銷、建商們信心十足，猶如重回全民排隊買房的大多頭時代。不過，實際情況是「房市體感溫度熱，但非全面性大熱」，低首付、低總價的小宅仍是市場主旋律，高總價住宅在政策打壓下曲高和寡，房市多空糾纏交戰。專家們建議，有自住需求的購屋族可以勇敢進場，但要睜大眼慎選適合自己的好宅。
北客南下 高雄瘋搶房
據了解，該案本來規劃在329檔期正式公開，誰知道去年10月底開賣至今，短短4個月，五百多戶賣到僅剩六戶，目前實價登錄已揭露三百多戶，郡都集團董事長兼任執行長唐承直言意外，並說過去一個建案正常銷售期平均落在1年至1年半。
負責銷售該案的甲山林廣告總經理張境在透露，「接待中心還沒蓋好，就去化一半。」許多北客南下，除了受益於台積電設廠效應外，看到相對北部低的3字頭房價是熱賣原因之一。
不只是高雄，其實早在去年底總統大選結束後，歷經政府接連出重手進行信用管制、祭出打炒房政策後，低調許久的房市就不斷有看似回暖的訊號。
首先，從最新公布的一月買賣移轉棟數來看，六都交易量合計近2.5萬棟，是自2022年3月以來單月最高，創下22個月新高紀錄，年增近1倍。至於房價，在建築成本居高無解下，內政部發布的去年第三季住宅價格指數，全國為133.18，再創歷史新高，季增1.82％、年增5.42％。
買氣暴增 建商樂開懷
從第一線市場觀察，過去2、3年，多數轉趨低調或選擇延後推案的建商，也在選後揮別陰霾，如甲山林董事長祝文宇就在集團尾牙豪氣宣布，雖有選舉因素，不過甲山林仍交出史上最好成績，2023年銷售達1千1百多億元，有信心今年會更好。
國泰建設也低調向本刊證實，自家和日本三井集團合作、位於新北市中和的預售屋「Meta Park」，自1月5日開賣至2月下旬，總計四百多戶，已銷售7成多，2房格局早已完銷，副總經理林清樑坦言，「銷況確實比預想得好。」
同樣位於新北市，選後北台灣第一個起跑、由科達建築在板橋區推出主打低總價小豪宅的「琢真文化」，董事長賴建程透露，未公開就預約逾五百組，看好低總價產品，有望第一季完銷。
鄉林建設董事長賴正鎰也說：「選後案場來客量突然大幅上升，過去一週來10組客人，現在倍增到20組。」他認為是消費者預期房價很難下跌，導致買氣暴增。
近年轉進建設業的代銷南霸天、上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林聰麟，2年前因《平均地權條例》修正案等打炒房措施放緩推案腳步，也在年前宣布：「今年自建案總銷金額約700至800億元，是有史以來新高紀錄。」
更令人咋舌的，當屬興富發在高雄大順商圈推出的預售屋「孟學苑」，去年底開放接待預約客，總計933戶，3天半被搶訂一空，彷彿重現疫後全台排隊買房熱潮。市場人士指出，該案鄰近大順商圈開發案，加上推出低首付優惠付款方案熱銷，根據實價登錄資訊，該案已揭露案件平均單價逾四字頭，超出當地市場行情。
小宅熱銷 低首付助攻
「利空出盡，飛龍在天！」全台房市從北到南好消息不斷，長年觀察市場的馨傳不動產智庫執行長何世昌就大膽預言，今年房市將「價量齊揚，房價至少再漲一成。」原因是過去幾年政府用盡狠招打房，除了早已被驗證打房無效的囤房稅2.0外，已經無招可出，「唯一可能利空因素是萬一房價漲太凶，央行再祭出第六波信用管制。」
不過，縱使建商們信心滿滿，仍有專家持不同看法，戴德梁行董事總經理顏炳立就對本刊直言，只有六個字送給建商：自我感覺良好。
顏炳立認為，今年房市將是量縮、價緩跌的格局，所有政策都讓市場導向自住客買盤，唯一房價上漲理由是成本上揚，但消費者並不會買單，實際情況是由小坪數壓低總價，掩飾高單價所硬撐出來的價格。至於那些短期內銷售一空的建案，他認為多是以低首付方式搶客，「根本是投機客在跟建商對賭。」
而吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長李同榮則認為，今年房市交易量確會略增，但房價並不會如業界樂觀預期地持續上漲，他預期上半年表現較佳，520新政府上任後，在地緣政治與兩岸貿易大戰不利因素影響，下半年房市變數增多。
李同榮指出，下半年在市場經濟基本面不佳、技術面高檔偏空、供給面餘屋存量過多等不利因素，房市表現不會太好，不過相信新政府仍會透過新政策刺激剛性需求，因此市場也不致太過悲觀，整體房市將呈現「以盤代跌、價盤量溫」走勢。
成屋受惠 蛋白區暴漲
政大地政系教授孫振義同樣認為520會是一個分水嶺，在這之前，政策影響因素減緩，除了象徵性大於實質影響力的囤房稅2.0外，許多政府官員在交接階段不會再推出驚天地泣鬼神的政策，加上去年上路的新青安對房市發揮送暖作用，上半年市場信心仍相當足夠，看不到房價下修的理由與格局，「不過下半年受新政府政策未明，以及國際局勢變化等因素，確實存在變數。」
新青安帶動房市，以及顏炳立認為的低總價掩飾高單價確有跡可循。何世昌就說：「這波房市會上漲，新青安幫了大忙，雖然只有成屋可以申貸，但房市是一體的，當中古屋賣太好，價格下不來，會帶動消費者乾脆轉身去看新建案。」如目前市面上熱銷建案。
何世昌認為，今年房市主旋律仍是低總價小宅，上漲最多區域則是基期低的蛋白區，「最重要是買得起！」總價帶如台北市2千500萬元以內、新北市2千萬元以下，其他縣市則是在1千500萬元內。
北市難賣 豪宅冷颼颼
台灣房屋曾統計，全台住宅面積較10年前縮水11.18坪，北市每成交4戶就有1戶是15坪以下的小宅。
看好市場游資多可帶動房市後勢的萬群地產董事長、不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成明確指出，「現在房市可說走向多頭，什麼產品都賣得好，除了豪宅以外，且全台灣都很好，除了台北市！」
「台北市」「高總價豪宅」成了這波看多者心中難賣的代名詞，何世昌認為關鍵原因有二，一是北市房價高漲至遇到銷售瓶頸，二是所有政策都在打擊高總價豪宅，光是豪宅限貸令，買豪宅得先拿出六成自備款，更不用談《平均地權條例》新制的私法人購屋許可制、換屋族限貸令等。
加上財政部日前發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，降低豪宅認定標準，擴大課稅對象，也傳央行正在評估是否跟進。賴正鎰就痛批，若財政部與央行接連下修豪宅標準，不僅加稅墊高成本，將來建商為了讓換房者買得起房並順利貸款，只能推更小坪數房子。
本刊委請591房屋交易網針對新建案進行統計發現，目前六都在線銷售建案，扣除推案戶數過低的行政區後，六都整體待售率以台北市最高，達四六％，新北市待售率約30％，桃園市待售率約32％，台中市約36％，台南市待售率40％，高雄市待售率約43％。
591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，雖然大選等利空出盡，但在高房價、政策打炒房等隱憂浮現下，新案買氣並未如預期般遍地開花，反而是偏向個案表現，尤其是低總價、小坪數等產品更是相對吃香。
自住不急 看好再下手
「房市現在位於一個要上不上、要下不下的轉折點，簡單來說，房市體感溫度是熱的，但它不再是全面發熱，譬如豪宅就很冷，中古屋也一樣，有些買方開始回神，認為價格實在太高。」住商不動產企研室執行總監徐佳馨透露，以中古市場來說，去年下半年買氣開始好轉，但仍未恢復到疫後那段期間。
「過去一個案件丟到市場，平均80多天成交，到2022年中拉長至約110天，最慘時達120天，目前已經回穩至90多天。」不過她也坦言，個案狀況差距極大。
看多、看空者各有理，但節節上升的房價究竟有多少人能夠買單？對此，多數專家一致認為，只要是自住需求，無需考慮過多，「房市跌大家買、跌跌不休沒人敢買。」徐佳馨打趣地說，應該問自己認為房價會跌多少？會跌2成嗎？若答案是否定，那為何不現在買？
孫振義則建議，自住需求者應該慢慢看，不用急著出手，唯有當喜歡的物件超過一半陸續被買走，此時出手日後不大會賠錢，唯一要注意的是慎選購屋區域，別挑日後難脫手的物件，「自住客買房不要期待房市大規模下修。」
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