「未來8米巷道變成24米寬，臨路退縮種樹，春天看櫻花，接著流蘇、無患子，規劃鋪石子步行區，全區15層樓建築，地面的車都停到地下室。」1月上旬，鄉林集團董事長賴正鎰在台中總部接受本刊專訪，信心滿滿談到他投入不動產業近50年，規模最大、最具話題性的台北市中山區大型都更案藍圖。
【財經時事】鄉林推台北最大都更案 賴正鎰揭20年都更布局盤算
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位於北市中山區總面積達11萬坪的鄉林都更案正如火如荼銷售中，鄉林建設董事長賴正鎰喊推出台北建城以來最大都更案「中山．新松町新城計畫」，預計15年完成。日前他接受本刊專訪，透露自己打算透過大都更計畫，為鄉林在台北留下一座地標。至於如何看待房市後勢？他坦言：「台灣房價漲幅高到無法接受，選擇雙北耕耘都更案因為夠安全。」
被話激到 搞大都更案
據了解，整個開發案在鄉林內部前後開會10多次，最後由賴正鎰拍板為「中山．新松町新城計畫」，以鄉林銷售中的建案「中山賦」為核心，往外擴散到新生北路、民權東路、民族東路與松江路間，橫跨40多個街廓、共11萬坪土地，整體投資額預計達2,200億元，將花15年、分6階段完成，未來落成樓地板面積可望超過60萬坪。
問起為何要在台北市搞這麼大的都更案？賴正鎰豪不猶豫地回答：「台北不都更還能做什麼？」原來，鄉林20多年來鴨子划水，在北市手中共有20多個都更案整合中，1年多前才成功推出基地面積千坪的首發都更案「中山賦」。「當時有人挑戰我，新房子窗戶打開對面是老舊街景，每坪要賣到100多萬元，有人要買嗎？我當下被激發出鬥志，想說『對，我不能只有中山賦，過去都更都個案談，不如規劃成一個大計畫。』」他回憶起做出此一決定的原因。
經人一激，這才有了新松町的誕生，他攤開中山區地圖，色塊標出吉林六案、農安一案、民權二案等，並透露自從整體開發案曝光後，整合速度更快，每週末都有20多個地主上門簽下同意書，目前已有11個街廓、共1.5萬坪土地，地主同意比例達7成，其中5個街廓已達8成送件門檻，又以中山賦南邊的吉林四案速度最快，預計1年半到2年就可動工。
兩招致勝 教訓釘子戶
不免令人好奇，都更案整合向來窒礙難行，鄉林喊出11萬坪計畫的底氣與策略是什麼？賴正鎰表示，首先，是要掌握關鍵地主，中山區早期有郭家村，是當地大地主，旁系分支眾多，估計有數百人，其中就有人參與中山賦都更，2023年老宅拆除時，郭姓地主也到場拍照留念，透露雖然內心不捨，但希望子孫可以在祖先留下的土地上過更舒適的生活，自己以後也要一起住新房享福，其他郭氏宗親見有前例，同意都更意願自然更強。
接著，是靠著「教訓屋」（不加入都更，事後後悔的釘子戶）來刺激地主。攤開中山賦基地圖，可以發現基地呈現凹字型，其中缺角就是鄉林自始至終都談不下來的地主戶，賴正鎰透露，為了那幾戶鄉林多花很多年時間，北市府甚至跳下來協調數個月，「我本來希望基地面積要完整的1,680坪，開發起來才漂亮，後來我想『盡力了啦，能做多少是多少，留遺憾也沒辦法了。』」
他也坦言，不同意的地主，因持有土地太小，自己要改建也有難度，「你不跟我合作，現在房價還原地踏步，後來有地主回頭想加入，來不及了啦！我案子都已經送審了，怎麼可能重新跑一次流程、重新畫圖，那要花好幾年時間。我現在拿教訓屋當案例，後面整合好談很多，像中山賦後面4、500坪的土地，這次也都同意加入都更。」
地價飆漲 風險已太高
「過去我在台中談合建，本來有棟透天談好以6千萬元收購，隔天給我跳到1億2千萬元，我才不買單。10幾年過去，旁邊都重建完變新大樓，只剩它一間老宅卡在中間。」從求地主都更，到地主主動上門簽約，賴正鎰透露，新松町策略是要求一棟5層樓公寓、5戶都同意再來簽同意書，這樣鄰居才會互相介紹、揪團，甚至說服不同意戶。
因為新松町計畫範圍夠大，多案齊發，就看誰先結果，賴正鎰說：「土地開發同仁拜託我一定要講：準備慢慢談的地主，我們就留著以後再談。」他也不改直言性格呼籲，「希望那些老地主，趁現在趕快跟鄉林合作，這樣你還享受得到，不要留給子孫去爭吵；堅持這些沒用，後代不會感謝你。」
不只中山區，賴正鎰透露，鄉林在萬華捷運萬大線加蚋站旁一個整合22年、基地面積2,500坪，共500位地主的都更案，今年也要拆除動工，並持續向外整合近2千坪土地，未來不排除比照中山區模式，擴大範圍。
本刊好奇，明明就是台中起家的鄉林，現在卻把開發重心放在北市都更案？「因為比較安全！」賴正鎰回答令人意外，也透露他對台灣房價的憂慮。
「你看這幾年雙北以外，全台灣房價幾乎漲了3倍多，那代表我也要用3、4倍價格買土地，那個錢我賺不到啦。像我現在在台中蓋房子，每坪至少要賣到6、70萬元，我做50年房地產，我認為風險太高了，我講實話沒在怕的。你注意看我們台中案子很少，是因為這房價我自己都不能接受。」
打房盤整 衝擊蛋白區
他也認為，在政府抑制房市政策下，房地產一定會進入盤整期，「像土地價格現在就降了15％，但雙北市這一波多頭房價其實只上漲20幾％，如果比照其他縣市，北市房價現在應該要1坪300萬元，但沒有啊，代表雙北房價是溫和上漲，這才經得起景氣起伏。」
觀察今年房市，賴正鎰認為，價格方面蛋黃區要降價機率很低，但外圍蛋白區就有機會下修15％，像是台中清水、沙鹿、豐原等海線區域，或大里、太平區，「我認為這些屬於比較郊區的，就會受到影響。」
在房市打滾50年、921地震重創台中建築業時成功讓鄉林存活下來的賴正鎰，因應房市景氣變化游刃有餘，現在他認為，做建設不該只是蓋好房子後賣掉，「這樣其實沒留下什麼，應該要留下個地標，給鄉里一個貢獻，以後人家走過中山區，就知道這是鄉林做的，我希望它成為鄉林代表作。」
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