老虎牙子執行董事劉伊心抱著7個月大的兒子，還有可愛的毛孩吉娃娃迎接我們，走進她精心布置的粉色城堡，只見陽光透過大片落地窗灑進客廳，「房子的採光很重要，家裡必須明亮。」
【名人理財】從民生社區到柬埔寨買7房 劉伊心當包租婆年入166萬元
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大學時期參加選美獲得冠軍，活動邀約接踵而來的劉伊心，在短短3年攢到2百多萬元，一畢業就在北市民生社區買下帶租約的電梯大樓產品，當起包租婆，15年來海內外已投資過7間房地產，年收租逾166萬元。她說，有房子的安全感無可替代。
大學畢業就買房收租，劉伊心看房最重視採光，「房子有陽光才不會鬱悶，明廳在風水上能納氣。」她還透露挑房4大心法，讓她成為年收租166.8萬元的包租婆。
心法一：盤點資金 選入手標的
大學時期選美比賽出道，劉伊心狂接通告賺錢，剛畢業就在自家民生社區附近買房子，她看上23.5坪、2房的電梯大樓產品，「因這間房子帶租約、有房客，所以我沒進去過，是到別的樓層、相同位置感受房子，最重要的是看採光，再拿著平面圖看格局。」
當時23歲的劉伊心，評估存款200多萬元，要買總價不高的物件才負擔得起，「這間房子總價1千萬元，我自備200萬元，向銀行貸款800萬元，寬限期房貸月付1.4萬元，而月收租2萬元，等於是租客幫我繳房貸，每月還有6千元淨收入，且2房產品適合小家庭居住，或姊妹合租，受眾群較大。」仔細評估後她決定買下。
多年過去，租客只換過一次，租金調至2.2萬元，房價漲逾1,700萬元，劉伊心仍捨不得賣掉，「這是起家厝，對我意義非凡，收租一直很穩定，門牌又是『八樓之八』，有發財的寓意。」她說。
心法二：勿信裝潢 看原始屋況
開啟包租婆的生活後，劉伊心有空就看房子，特別喜歡裝潢美、氣氛佳、不必大整理的物件。有次她跟著房仲朋友去看4樓老公寓產品，「壁癌、管線外露，屋況很糟，我正想轉身就走，朋友卻催促我去領10萬元付訂。」
朋友對她說：「原始屋況雖然很糟，但這樣才能看出壁癌、滲漏水等；如果都包在裝潢裡，肉眼很難判斷，就像靠燈光撐起的明亮不是真明亮，沒有窗戶就不算有好的採光。人家幫你簡單裝潢，價格卻墊高許多，並不划算。」聽進朋友的分析，她以1,200萬元買下33坪的4樓公寓，幾年後轉手賣出，獲利300萬元。
心法三：專攻熟區 照三餐看屋
住在民生社區，最熟這塊區域，劉伊心投資房地產都在此，她總是不厭其煩地分為早、中、晚看屋，平日、假日也去觀察周邊機能，「民生社區很多地方有黃昏市場，白天看不出來，傍晚卻通通現形。」
若是大規模的社區大樓，就要晚上去看點燈率，劉伊心分析，「社區裡開燈少，代表住進來的人少，要思考location（地段）好不好？空屋率高，入住後的管理費如何處理？例如100戶只有10戶繳管理費，物業管理公司可能會主張沒有收滿100戶，無法維護或開啟某些設施，住戶就會很困擾。」
與老虎牙子執行長林志隆結婚後，劉伊心每天都要去民權東路三段的老虎牙子總部上班，因此逐漸熟悉民生重劃區（復興北路、民生東路、敦化北路及民權東路的區塊），之後也在該區接連買下2間房子收租。
心法四：海外置產 重劃區莫急
2014年海外投資置產夯，劉伊心首次跨出民生社區「舒適圈」，朋友帶她跟著買房團錢進柬埔寨、投資房地產，怎知卻是挑戰的開始。
「柬埔寨首都金邊到處都在敲敲打打，當時的鴨子島宣稱從沼澤地變成黃金熱區，它跟金邊的距離，就像三重到台北市，只要過個橋就到了，於是我花11萬美元買下一間預售屋收租，月收新台幣3萬元，投報率有10.9％之高。」劉伊心回憶。
「那是我第一次買預售屋，但我現在覺得太早上車了，最好等時機成熟再進場。」劉伊心坦言，金邊的大型建設持續開發，各國建商陸續進駐，她的房子已不如新建案華麗，「他們蓋得真漂亮，後來開發的鑽石島更精美，我隔年第2次去時，柬埔寨改變很多，台灣3、4間銀行都去設點，所以我以11.14萬美元在鑽石島買下第2間預售屋。」
大型重劃區開發後的排擠效應，促使劉伊心評估汰弱留強，「我想要賣掉鴨子島的房子，怎麼說呢…就覺得第一間買太早，寧可先觀望、晚點上車，因為後期的漂亮許多，當租客有更多、更新的房型可選擇時，我的物件競爭力就降低了。」
又好比有未來夢幻題材的房子，也要留意進場時機。劉伊心說，相較於室內裝修能打掉換新，但宣稱捷運通車，卻可能只是夢一場，「台灣太多地方喊著捷運通車，等了8年卻還未必通，你怎知8年後你人在哪？所以寧可捷運打了地基再進去，否則現金會卡住很久。」
選美皇后 獨鍾房地產
大學期間因選美走紅，劉伊心頂著「選美皇后」的頭銜上遍各大節目，「一場通告3千元，那時展場盛行，展覽一連5天，每天5千元，一個禮拜就能賺進2萬5，最好時月入5萬元，對大學生來說很多耶！」當時劉伊心並不因為手中寬裕而揮霍，而是把辛苦跑場的收入存下來，這是她畢業後就能輕鬆拿出頭期款買屋的關鍵。
小她2歲的弟弟劉伊恩笑說：「姊姊從小就是超級鐵公雞，花別人的錢，把自己的錢存下來。她出道時還是大學生，就能月賺4、5萬元，一般女生會買名牌包、出國旅遊，她卻設定目標要買屋收租。」受姊姊影響，劉伊恩大學畢業後也加入房仲業工作。
「年輕時看美劇《慾望城市》，女主角都有自己的房子，我也想跟她們一樣獨立自主，那時心想如果我未來嫁不出去，還有個家能擋風遮雨，有土斯有財，這種安全感難以替代。」如今劉伊心手握多間房地產，心裡踏實篤定。
專家建議：留意排擠效應超額供給易被取代
美商ERA易而安不動產台灣區董事執行長黃鵬䛥表示，海外不動產是特殊市場，不適合把台灣的投資經驗複製過去。東南亞新興國家積極造夢、各大重劃區陸續建設，恐造成新案排擠舊案效應，先蓋好的建案很快就退流行，重劃區也會陷入超額供給的窘境，承租方的選擇多，物件就容易被取代。
若計入空租期，整體投報率遠不及宣傳的10％，投報率未必亮眼，因此除非是在當地長住、駐點做生意，否則一定要做好功課，評估點燈率，三思而後行。
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