「一週來不到10組人，這是事實！」傳統房市旺季928檔期，和去年同一時間，全台各大案場上演購屋族排隊看屋的光景，形成強烈對比，走在大台北街頭，只見多數新建案接待中心門可羅雀。台北市建商公會理事長陳勝宏面對本刊詢問，也低調證實來客數確實較過去大減4至5成，「市場觀望氣氛濃厚，成交量也一直下降。」
【全文】買方市場來臨 房市降價求售量倍增
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甫結束的房市傳統旺季928檔期被形容「還沒開始就結束」。台灣房市今年以來風雲變色，從創新高價、開案就完銷的盛況轉為買氣無量躺平，原先眾業者口中很難下降的房價，也在第三季出現戲劇性變化，除了零星蛋白區建案開始降價外，本刊調查發現，新建案開價也首度在疫後2年多來出現下滑，中古屋待售物件今年以來也暴增1.2倍，降價求售恐將成為房市下一波主流。
買氣冷清 交易量衰退
事實上，今年以來台灣房市轉空氛圍漸濃，買賣移轉棟數已連續6個月跌破3萬棟，9月分最新數據年增率更是大幅衰退15％，信義房屋觀察，今年整體交易量恐跌破32萬棟，將會是6年以來首見衰退。
早在7月分，本刊遍訪業內人士，多數指出今年928檔期會是房市後續走勢最佳觀察期，若人氣、買氣都無法回溫，將成為房市多轉空關鍵指標，持同樣看法的《住展》雜誌研發長何世昌就直言：「今年928只有慘況，沒有市況。」
不過，縱使交易冷清、房市走空漸成事實，但幾乎所有建商及專家一致看法都是基於成本上漲、過去2年建商口袋賺飽飽等各種因素，「要看到房價下修，只有一個『難』字。」這也讓多數民眾對於房市急凍無感。
但本刊調查，量縮價不動的情況在第三季急轉直下，看似鐵板一塊的台灣房市，除了交易量萎縮，也開始出現降價求售的現象。
「火已經從外圍開始燒，有零星蛋白區個案開始降價。」何世昌指出，第三季開始，台北市北投新建案「天綺」平均開價就從每坪88萬元，一口氣降到81萬元；總價3千多萬元的桃園楊梅「皇家逸品花園別墅」，每戶也調降200萬至300萬元不等，「至於宜蘭壯圍有個透天案『青田水漾』2017年開賣，今年下半年每戶也降價420萬元，從2,200萬元下修到1,780萬元。」
開價下滑 續攻力道弱
因此從市場領先指標的新建案來看，本刊委請591新建案，統計今年全台六都加新竹地區新建案平均開價，赫然發現第三季全台新建案每坪開價已經從上一季的54.8萬元下降至53.6萬元，季減幅度達2.2％，「是疫情爆發後二年來，首度出現建商開價下滑的狀況。」591新建案分析，開價下修代表建商信心度不足，可見後勢不是太樂觀。
其中，新建案又以台北市下滑幅度最大，每坪開價從上季單坪124.9萬元下滑至108.3萬元，修正幅度超過1成，而台中以南等地也有小幅修正1至3個百分點。不過，新北、桃園、新竹開價仍呈上漲格局。
「這就是降價！」政大地政系教授林左裕指出，降開價主要是建商認知到房價續往上攻力道不足，從買方需求到購買力都開始疲軟，「不用等市場測試，賣方開始主動降價。」加上受美國短期急驟升息影響，過去二年全球開資金派對，大量投注在股市、房市的資金，終究要抽離，回歸理性需求。
但根據591新建案資料，仍有縣市開價大幅上漲，林左裕認為，這還是跟當地市場有無剛性需求有關。他舉北三都為例，多數自住客買不起台北市，就會外移到新北、桃園等周邊城市，這也顯示在新建案開價表現。「再以南部過去房價聞『積』起舞的縣市，事實上真正會進駐的自住客相當有限，多數投資客終究還是得求售出場。」
急欲脫手 周轉壓力大
「如果建商連開價都下修，代表賣房子已經不能再漫天喊價，買方會覺得你連開價都跌，那我當然殺價殺更多，但會否形成骨牌效應，目前還很難說。」長期關注台灣房市的政大地政系退休教授張金鶚認為，開價下滑表示建商從過去暗地降價，轉為明著降價。
他認為，關鍵還是在資金周轉成本，他觀察到新建案銷售期拉長、銷售率也不佳，加上央行緊縮貸款，因此資金周轉就會產生較大壓力，「降價其實就是財務操作的一種。」張金鶚直言：「講白就是大家對未來信心不足，越早降價越能銷售，否則拖到最後可能更慘，是一種先降先贏的概念。」
就有不願具名的建商對本刊透露，「在蛋白區甚至蛋殼區的外圍，確實有新案一開盤就先降價了，通常這種就是財務體質不夠堅實的建商，也有一些是賣很久的陳年老案。」
「大約降3到5％不等。」對於本刊調查結果，一手掌握北市建商狀況的陳勝宏不諱言，在大環境差、成交量直落，加計選舉期間房市氛圍不佳，建案開價確實會較保守，但他也吐苦水說成本持續上漲，「要再降多少也是有困難。」
壓縮獲利 吸引消費者
戴德梁行總經理顏炳立認為，今年房市有太多利空因素，從烏俄戰爭、匯率變動、升息加通膨，乃至兩岸地緣政治風險，沒有一樣是對房地產好，全年成交量萎縮3至4成，但賣方還在堅持價格，自用型買方不追價，現階段所有人都還在觀望，「我認為房價鬆動要到明年第一季、第二季，而且頂多是5至10％的緩著陸。」
「現在看到的開價降，不過是跟過去想要開高價加10％賣相比，發現價格站不住了，才回到過去成交價罷了。」顏炳立一語點破，現在是不管屋主或建商，假設發現自己財務槓桿玩太大，才縮手降點價格，在考量原物料成本狀況下，「要不要在不虧錢的前提下，獲利空間少一點的概念罷了。」
學者專家的觀點，都從台中不動產開發公會理事長王至亮口中得到驗證，他坦言，「不是房價下滑，而是出價空間變小，若每坪要賣60萬元才有些許獲利，過去可能習慣會開價75萬元，跟消費者慢慢磨，讓客戶殺價，現在景氣不好，為了讓人覺得開價實在，直接降到65萬元。」他表示，購屋族就在觀望了，要是還有人開高價，哪吸引得到人來看房，「萬一客戶被開價嚇到，反而跑去看別案直接成交，那不是太可惜。」
同時，王至亮也指出，現在建設公司資金成本高，土建融利率多落在2.5至3％間，「開價實在、縮短銷售期，就能夠有效增加資金周轉率。」
至於中古屋部分，根據樂屋網統計，過去樂屋網每月降價物件量，大概都在6千至7千多件，但從今年3月起，降價物件一下子來到8千多件，今年5月更一舉突破萬件水位，此後一去不復返，9月待售物件逼近1.4萬件，相較今年1月分成長高達124％。
觀望態度 銷售期拉長
樂屋網調研中心的經理洪安怡就指出，對外是俄烏戰爭尚未結束，台海緊張局勢升高；對內則是疫情發展的不確定性；加上央行持續跟進升息打擊通膨，導致買方呈現縮手，停看聽的態勢相當明顯。而對於資金槓桿操作較大的屋主，反而會出現一波降價求售的情況。
就有房仲業者統計，今年第二季和第三季六都在銷售天數全面拉長，其中以台北市平均一案賣3個月才成交的時間為最長。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨就說，升息緊縮買方購屋能力，「當銷售天數增加，屋主就會產生一定壓力，加上近期不少買方貸款出現狀況，讓市場交易更膠著，確實有屋主願意降價。」
不過意外的，眾多專家、建商及屋主都對本刊表示，兩岸兵凶戰危成為台灣房市最大的利空因素。譬如中部建商就指出，現在兩岸氣氛不佳，擁有高資產的族群對生命都很看重，「這個時機下要投資，風險實在太高，要是手上不缺房，那當然觀望到明年再說。」
台海緊張 房市信心低
顏炳立表示，房地產業是建立在政治穩定結構下，萬一將來兩岸擦槍走火，所有投入資金將化為烏有，「所以大家會選擇將錢放在其他安全地方，如美元等，畢竟持有房地產要變現相對難度高。」
「我想賣掉，現在不想持有這麼多房子。」一名擁有近20年投資房地產經驗的S小姐就說：「我認為升息跟通膨相對歐美，對台灣的影響還是算比較淺層，但真的會擔心地緣政治是否出現變動。」
「所以手上只有持有超過5年，不用被扣房地合一重稅的房子，只要有賺，不用賺太多現在都想賣。」S小姐舉例，假設區域行情可以賣到每坪30萬元，她願意以每坪27、28萬元的單價出售，「現在對於房價價差不會有太高的期望了。」
隨著兩岸及國際局勢的轉變，台灣房市也跟著風雲變色，股市已經上演近一年的爆量大逃殺會否在房市接棒上演？就連上半年，房地產業界普遍認為11月底縣市長選舉落幕後，市場將回歸穩定甚至好轉，但在這次採訪當中，卻已有大老級建商從樂觀轉趨保守，坦言「選後還是得再觀察。」
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