「找房子沒祕訣，靠的就是腳勤。」晴朗的午後，職業二房東陶迪在北市捷運中山國中站旁的巷弄「掃街」，她強調，租屋市場是很「在地」的，平時要多走動，評估租客樣貌，且待租物件通常會先在房子窗外掛牌招租，一、二週乏人問津才掛網，「想找到這類隱藏版物件，只有靠雙腳勤走，才能搶在掛網前拿下。」
【達人理財】另類包租婆淘金術 職業二房東擁30屋月賺45萬
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想當房東穩穩收租，不必砸錢買房也能辦到。
43歲的陶迪向屋主承租整層公寓、再合法轉租，當起職業二房東，如今在北市拿下30間公寓，每間每月淨利約1.5萬元，月賺45萬元。
從個人二房東到成立包租公司，她是怎麼辦到的？
房東自己賺就好了，為何願意把房子交給二房東？陶迪解釋，大台北老公寓屋主多是70歲左右的長輩，也有繼承者或旅居國外的屋主，「對他們來說，租金多寡不是主要考量，反而是租客管理、屋況維持等瑣事最吃力，交給二房東改裝翻修、出租管理是最佳解方。」
從個人二房東到成立包租公司，陶迪現在北市有30間公寓，每月每間淨利約1.5萬元，月賺45萬元，關鍵是嚴控成本、合法轉租、精挑物件。
嚴控成本 簽定長約
「買屋收租可向銀行貸款，還能轉手獲取利潤，而我是掏自己口袋的錢來當二房東，因此會抓年約40％的報酬率。」陶迪指出，她會以裝潢成本30萬元、回收期2年的前提，向屋主議價。
她舉例，曾在南港租下整層三房公寓，向屋主談妥月租1.6萬元，花30萬元裝修，2個房間出租各收13,500元，「等於室友幫我付租金，我住最小那間，扣掉每月維修管理費1,000元，淨利1萬元，因先前花了30萬元裝修，估算回本時間2.5年。」陶迪分析，如果裝潢成本提高，回本時間將拉長，因此「簽長約才划算，短約很虧錢，等於是把裝修好的房子白白送給大房東。」
「若碰到屋主堅持租金不讓步，我會跟他談判能否把防水基礎工程做好，這筆錢10萬元跑不掉。」陶迪表示，旅居國外或繼承者這類屋主，只要有專人管理房子，其他細節不太計較，「跟我簽5年長約，屋主便能穩穩收租，不必帶看、沒空租風險，很省心，所以通常都很阿莎力簽約。」
助理Emma說，二房東要與屋主、仲介、租客互動，溝通是門藝術，陶迪常提醒「合約文字冷冰冰，因此說話更要溫暖，先聊生活再聊生意。」
合法轉租 善用軟裝
依據《民法》條文規定，只要屋主同意，在合約中載明，便可合法轉租。陶迪說，凡事要依循法規，錢也要花在刀口上，「二房東的『合法性』最重要，我主打『輕資產包租』，是指只有房屋使用權，並非所有權，裝修有三不原則：不動結構、不隔套、不增加衛浴。」
陶迪說，前端的硬體工程不能省，包括水電管線、漏水修繕、消防設備等都得做好，但這樣一來，預算只剩不到20萬元，所以要懂得用小成本創造大驚喜。設計出身的她美學觀念強，就算依原屋況輕裝修，也能善用軟裝設計讓老屋回春，「牆壁漆清爽顏色、衣櫃門添加把手，房子的質感就不一樣。」
「一進門能看到天地，天有軌道燈、地有木地板，第一印象就加分。」陶迪用軌道燈做燈光設計，以黃光取代白光，塑造溫馨感，並用仿木紋的塑膠地板，「可控制在裝修成本10％。」
精挑物件 攻蛋黃區
為了將裝修成本控制在30萬元，陶迪會避開屋齡逾40年的老公寓，「台灣的房子容易漏水，多是因地震震出裂縫，久了水氣滲進去，職業二房東多簽約5至10年，漏水屋維修及空租風險都是負擔，所以應避開太老的老宅。」
陶迪說，曾有間位於半山腰的吳興街老公寓，因潮濕，牆壁爬滿壁癌，「破爛如鬼屋，一直租不掉。」屋主買來等都更，平日做生意無暇照顧房子，陶迪講定月租1萬元，簽5年長約成交。
她花了52萬元裝潢出北歐居家風格，很快就滿租，但租客流動率高，「一旦房間空租，整個天花板就爬滿恐怖的霉，除濕機開全天都沒用，維持屋況很吃力，空租期也拉很長。」利潤被空租吃掉，陶迪提前在第4年解約。
至於區域選擇上，陶迪認為，在成熟商圈跟著就業機會走，才能吸納最多租客，「北市基隆河以北如士林區、北投區，已超出多數上班族捷運通勤半小時的極限，不易找到租客。」
「租屋市場很在地，跨了一個行政區，甚至隔個捷運站，租客屬性就不同。像捷運東門站與古亭站相距不遠，但東門站屬永康街商圈，外國客、高收入族群多，租金可開高，而古亭站多是師大、台大學生族群，付租能力有限。」因此，陶迪主攻北市蛋黃中的蛋黃。
共享公寓 利人利己
陶迪原是中國最大租房平台「蘑菇租房」營運長，高壓工作讓她喘不過氣，7年前辭職回台，邊找工作、邊找租屋，「我發現台灣的租金和居住空間無法匹配，屋主都將原始屋況給租客，租客只能被迫接受老舊家具、破爛空間。」
她因此把「共享公寓」（share house）運作模式帶進台灣，讓租客用一個房間的租金，享受整層居家空間，加上陶迪上臉書招租社團分享自己將老屋變美宅的心路歷程，讓網友眼睛一亮，「po文反應好熱烈，有一次4個房間5天就租掉。」也因反應熱烈，陶迪手上物件近半都是屋主上門委託，她開心地說：「二房東生活讓我拿回人生主導權，我很滿足現在的生活。」
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