7月中旬，炙熱的夏日午後，走進北台灣某新興重劃區，一處接待中心門可羅雀，這才不到一年光景，看屋人潮就從座無虛席、排隊預約看屋的盛況，到現在的冷清形成強烈對比。
【全文】房市亮空頭訊號 推案量驟減千億買氣冷
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價格居高不下的台灣房市，終於動搖了！本刊調查，連續受到股災、升息、打房等多重利空因素衝擊，已大幅衝擊房市信心，不只購屋買氣下滑，建商第二季新屋推案量更驟減千億元，就連中古屋的成交天數也逐月增加，房市走空的氛圍比第一季更為明顯。專家直言，躺平氛圍若到10月房市傳統旺季仍無法解除，買氣將一路不回頭，想撿便宜的民眾可再等等。
缺工缺料 融資限縮
「現在台灣房市的窒息氣氛，就像心電圖躺平一樣！」長期觀察新建案市場的《住展》雜誌研發長何世昌語出驚人地說。本刊調查，今年以來，台灣房市轉空氛圍漸濃，根據《住展》雜誌統計，北台灣今年第二季推案量僅剩2001億元，比第一季大減千億元，季減幅度高達35％，而根據591房屋交易網的全台推案量統計，同樣也呈現季減格局。
「我預估今年房市推案量，會大幅減少4千億元，從1.7兆元量縮至1.3兆元！」擔任全國商總主席，同時也是建商之一的鄉林集團董事長賴正鎰大膽預估，他透露，建商推案量在近2個月大幅下滑，「第三季萎縮幅度只會更大。」
事實上，前2年的建照申請量數字創下10年來新高，去年更高達17萬戶，比最低潮期足足增加近8萬戶，「照理來說，前2年建照量變多，今年的推案就一定爆量，現在卻完全顛覆過往經驗。」何世昌認為，對建商來說，前有缺工缺料，後有土地建築融資限縮，大家都陷入進退維谷的境地。「很多建商都不敢開工，因為資金不夠一定變爛尾樓，乾脆都別蓋了，所以現在沒有推案潮，只有土地盤售潮。」
買氣下滑 以拖待變
一位建商對本刊直言：「坦白說，現在要推預售屋風險高，履約很困難。」至於邊建邊售、先建後售，工料雙漲，加上政府打房，限縮建商資金，對於口袋不夠深的小建商來說，幾乎是不可能的選項。「我手上有個新北都更案，2年多前談鋼骨SC建造，跟地主五五分，現在1坪造價漲10萬元，等於房價每坪最少要多賣20萬元才補得回來，你覺得現在這時機有可能嗎？」一位台北建商搖著頭說。
時機歹歹，建商們也只能使出拖字訣，「能怎麼辦，就圖畫慢一點、審查程序跑慢一點，看有沒有辦法等到年底原物料回檔再說了。」該建商苦笑說。
除了不推案、以拖待變之外，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛更舉危老案為例，光是台北市統計至去年底就有35個案子乾脆逾期失效，是全台失敗比例最高的區域，「顯示造價成本居冠的北台灣，在房價後繼無力的狀況下，對建商來說壓力真的很大。」
探究整體房市推案量大減的原因，除了資金、營造成本高漲外，更重要的原因，就是買氣大幅下滑。賴正鎰就坦言：「近期來客量下滑至少5成。」掌握全台建案銷售狀況的不動產代銷公會全聯會理事長暨萬群開發董事長謝坤成也表示，「升息、股災、打房三大因素，讓整體來客數及成交量都銳減，一般建案少5成，專賣投資客的就大降7成，客戶『想一想』的時間也拉長。」
買方市場 推案大減
不只是新建案，中古屋也跟著受影響，「一個案件丟到市場，從平均八十幾天成交，到今年5月分，拉長至約110天，時隔2個多月後，現在成交天數又再增加至少14天（124天）。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨坦言。
房仲業者私下表示，「現在買方根本不想進來，但賣方還在撐。」他搖頭嘆氣說：「今年成交量一路向下，1成、2成的慢慢掉，房市轉空氛圍持續，對建商、代銷來說是一刀斃命，但對房仲來說，等於是凌遲了。」衝擊範圍也持續擴大，就連廣告公司都因推案量變少，導致談好的業務都無法達標。
看在專家眼中，這次建商推案大減，關鍵仍在於買氣。「跟成本漲不漲完全是2個議題，假如市場大好，一直有人要接手，建商當然要繼續推案、繼續賣，絕不可能因此縮手，現在推案量減少只代表一個狀況，就是對前景有疑慮，認為買氣逐漸疲軟，擔憂繼續推案，會出現供過於求，甚至滯銷狀況。」政大地政系教授林左裕直言：「台灣房市已由賣方市場，逐漸轉買方市場。」
但有許多人認為，照供需法則，當推案量減少、物以稀為貴，房價更不可能下修？林左裕以經濟學說明，房市並不是供給變少，而是供給的增量減少，實際上過去一段時間的全台供給量還是很大，但同時間市場需求卻明顯變少。「以往購屋族裡，只有2成是投資客，但過去2年因為市場多頭飆升到4成多，現在投資客退場，比例回歸正常，甚至比2成還少。」
從建案銷售實績上觀察，謝坤成直言：「新建案房價雖沒向下修正，但也沒再往上調漲。」至於中古屋，徐佳馨透露：「只要消費者願意出價，我們就會說可以來談。」
過去2年建案推出2個月就完銷的盛況不再，現階段房市明顯轉冷，但眾多建商、代銷業者都一致認為，這只不過回歸房市常態。「現在溫和又合理，我們喜歡這樣，土地價格也能跟著冷卻。」「過去那段時間，一個案子從開賣每坪2字頭，一路翻倍到4字頭，一直喊上去，不一定是對的。」
今年十月 回溫關鍵
台灣房市在資金浪潮下，出眾人意料之外地開了一場為期2年的瘋狂派對，房子好賣到讓業內人士都直呼看不懂，今年突然氛圍又開始反轉，究竟這是如部分專家推估的冷靜期，還是如同股市空頭來襲，一路向下不回頭了？
「一旦冷靜期太長，心跳就停了，房市直接進入休克期。」何世昌認為，最好的觀察時間點，就是今年10月，一旦進入傳統房市旺季，買氣跟推案量仍無法回溫，「就代表人氣再也回不來，弄假成真，真的出事了，若如此，沒有急迫要買房的購屋族，建議今年先緩一緩，來年再看也不遲。」
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