【理財最前線】揀便宜小心惹麻煩　拆解房市3大特殊產品

大偉以低於行情價四成的價格，在新北淡水買下一戶工業住宅，入住後卻發現樓下印刷廠機器運作聲吵雜，向主管機關檢舉，不料收到一紙公文反問大偉是否合法使用該建物？讓大偉有苦難言。

工業住宅：合法性欠佳　檢舉就罰

「工業住宅最大的風險，不在於一般市場條件，而是政府法令，自住民眾盡量少碰。」樂居網創辦人李奕農指出，工業用地可以蓋房子，但只能做為辦公室、事務所等廠辦用途，而非住家。

新北市政府城鄉發展局開發管理科長張記恩提醒，法條中本來就沒有「工業住宅」這個名詞，依據《都市計畫法》規定，只要抓到，就罰款6萬至30萬元不等，未改善還可連續罰，並強制改為「營業用」稅率，稅率依房屋稅、地價稅的不同，會比「自住用」高出2至5倍。若違法隔間出租，即抓即拆。

此外，工業宅的用途是廠辦，張記恩常遇到民眾投訴樓下工廠運作、貨車出入吵雜，但民眾反而收到市府公文詢問是否合法使用？張記恩強調，便宜入住工業宅，要忍受生活品質打折扣，還要擔心被檢舉，一點都划不來。

事實上，工業區土地取得成本較低，早期建商買土地蓋屋銷售，並未特別標註工業用地，樣品屋也按照住宅格局打造，誤導消費者買來自住，因此衍生許多購屋糾紛。2016年《都市計畫法》修正細則，規定建商賣預售屋時，必須清楚標示「土地使用分區」或「辦公室使用」，並告知消費者「不得做為住宅使用」。

台北市政府2019年曾對內湖五期重劃區進行大規模稽查，2020年更祭出禁令：工業區禁止設籍，否則將開罰房屋所有權人並剔除該址設籍，以防堵工業宅變相做為住宅使用。

雖然有建案以繳納「捐地代金」的方式就地合法，例如新北市中和的造鎮案「元氣大鎮」，總戶數1,300多戶，2008年完工時，被政府要求補辦都市計畫變更程序，繳納回饋金1.5億元和捐地代金3億多元，才能取得使用執照，當年各住戶均攤38萬元才順利交屋。只不過目前仍因缺件、住戶意見不一，至今未成功變更住宅用地。

房地產人士認為，若未來各地方政府政策轉彎，嚴格執行稽查，工業住宅仍有可能成為開鍘對象，民眾還是少碰為妙。

地上權住宅：需另付地租　限期使用

去年11月北市信義計畫區豪宅「台北花園」，出現一戶實價登錄每坪單價僅79.05萬元的成交案例，而同在松勇路上的豪宅「信義富邦」，交易行情已漲至每坪200萬元，相較之下，台北花園不到4成的成交價讓人心動。

便宜當然有原因，台北花園是地上權住宅，使用年限50年，扣掉3年工程期，2003年完工時以47年倒數，如今約剩28年就要拆屋還地。從成交紀錄來看，房價甚至從當年的每坪86萬元跌至今日的7字頭，是信義計畫區唯一每坪沒破百萬元的豪宅，但因使用殘值逐年遞減，房價不易增值。

「入住地上權住宅，要抱著『你的房子不是你的房子』的概念，民眾購買一般房屋，擁有土地與房子的所有權，然而地上權住宅卻只有房屋所有權，土地產權歸政府所有。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，近年常見的地上權推案是房價高漲下的產物，蛋黃區素地難尋，大面積土地更是稀缺，因此建商積極搶標地上權土地推案，房價是周邊建案6折左右，讓民眾趨之若鶩。

此外，市場上也可見只有房屋使用權的使用權住宅，永慶房屋統計今年6月台北市熱門點閱社區，前二名「京站花園廣場」「華固新天地」即是使用權住宅，平均單價分別為40萬元、49.6萬元，都是市價6至7折。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提醒，地上權和使用權住宅要支付土地租金，是自用住宅地價稅的17倍之多，這部分的成本需要納入考量。

再者，銀行對於地上權或使用權住宅這類特殊產品，由於轉手空間有限，幾乎不承作，或採個案評估。

元大銀行就指出，受限於地上權有使用年限，擔保品價值隨時間遞減，加上流通性較一般住宅弱，銀行提供的貸款利率較高、成數也偏低。至於使用權產品，因為不論土地或建物擁有者都是政府或開發商，所以更難成為擔保品向銀行貸款了。

套房產品：貸款成數低　無寬限期

月薪4.5萬元的上班族小美，看上新北市一間坪數9坪、總價800萬元的套房，換算每月房貸負擔不到2萬元，讓她很心動。要下訂時，朋友卻告訴她，回推套房每坪單價高達88.8萬元，遠超出周邊行情72萬元，更重要的是，銀行認定為套房產品而不願承作貸款，小美只好縮手觀望。

一般來說，銀行認定的套房產品有3類型：建物權狀坪數小於15坪、主建物＋附屬建物小於12坪、扣掉公設小於8坪，這3類通常貸款不易。

所以套房產品看似低總價，但民眾的自備款卻要多準備一些，負擔肯定加重，「套房的主建物坪數小，容易被炒作轉售，銀行通常選擇性承作，利率可能站上2％，且貸款成數限縮在5至6成之間，還不給予寬限期，至於政府提供的首購族優惠貸款也無法申請。」曾敬德說明。

目前僅少數幾家民營銀行依個案提供小宅貸款，包括永豐銀、台新銀等。民眾如果真的只考慮套房產品，房市專家建議，挑選時務必選擇地段好、生活機能完善，或是捷運站1公里內的產品，如此才有助於向銀行爭取更好的貸款條件。

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