在北投土生土長、今年70歲的林陳妹（化名），住在溫泉路已經70年，2014年建商上門談合建，平靜的小巷燃起「老屋新生」憧憬。「我的土地持分28坪，建商說分回比例1：3.18，未來可換回權狀坪數89坪的房子，不足的坪數可用每坪50萬元找補。可以住進有電梯的新房子，那時我和鄰居都覺得很開心啊！」林陳妹說。
【理財專題】政策成幫凶 建商落跑 揭危老都更3大陷阱
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台北市屋齡超過30年的老宅逾64萬戶，平均屋齡37年，天龍國可說是六都市容最老舊的城市。2017年《危老條例》遞出容積獎勵誘因，近年在六都遍地開花，尤其北市核准件數830件更是全國之冠。原本良善的立意，卻因建商與民眾之間存在高度的資訊不對稱，6年來彷彿摸著石頭過河，由於缺乏政府監督把關，頻傳危老都更建商落跑，地主戶和承購戶面對爛尾工地欲哭無淚，讓台灣的都更之路雪上加霜。
都更夢碎 拆屋後停工
看似一切美好的未來，卻在7月底爆出「泊山妍」建商嘉源建設無預警停工而變了調。林陳妹回想，當時建商協調10多戶地主談合建，因溫泉路一帶老屋年久失修，不少人早已搬至外地居住，所以有部分屋主直接將北投老家的房屋及土地，以每坪120萬元賣給建商，算一算每戶約進帳3500萬元。
「留下我們9戶地主戶願意合建，我們享有『優先選屋』的權利，我選了3間房子，總共85坪，餘4坪就以每坪50萬元找補現金，算算手上還有200萬元可用於繳稅。」林陳妹說，建商也承諾拆屋遷出後，會依坪數提供租金補貼每月約2.5萬元至4萬元。
林陳妹怎麼也沒料到，她將父親留下來的老宅及土地交給建商，建商竟甩鍋落跑，望著老家被夷為平地，新房子沒有盼頭，內心百般無奈。受害的不只林陳妹這樣的地主戶，還有買預售屋的民眾也踩雷。
39歲的北投在地人朱先生，隨2個孩子誕生想換屋，「家裡附近有4個案子都在預售，泊山妍的地段最好，在北投分局對面、溫泉路的『一巷進』物件，可說是北投的蛋黃區。」他以總價2330萬元買下3房房型，支付第1期訂簽款190萬元，「當時我每天上班都看到建案在動工，也持續收到建商來信，告知正在辦理畸零地程序等進度。」沒想到怪手拆屋之後，工地就陷入死寂。
缺乏監督 爛尾風險高
契約上白紙黑字約定2021年11月開工，卻一直沒動靜，「拖到今年5月通知我支付4％開工款、需繳付96萬元，但才短短2個月，7月初就收到手機簡訊，通知停工。」朱先生氣憤地說，雖然最終買戶能按受益權比例，拿回6成預付款，「但建商老闆都要跑路了，還叫我匯開工款！現在我的錢仍卡了100多萬元在裡面。」
更糟糕的是，泊山妍可能成為爛尾工地，讓林陳妹進退無路、朱先生認賠出場。因為房子要蓋起來，地主戶才不會血本無歸，承購戶也才能減低損失，而這需要有建商來接手續建，但卻難如登天。
泊山妍受害戶委任律師陳建州透露，「嘉源建設目前積欠本金3.5億元，每月光是利息就要付200萬元，若拖個1年沒解決，年利息將滾出2,400萬元。接手建商的自有資金要足夠，才能繼續往下蓋，加上工料雙漲，很可能砍到地主的分回坪數，重啟談判都是麻煩事。」他直言，已洽詢7、8組建商都興趣缺缺。
《危老條例》於2017年上路，最重要3大優勢是基地面積無限制、容積獎勵高、審核流程短，也就是說，小基地也能改建、危老容積獎勵上限30％，100坪老宅可蓋回130坪新房屋面積，且開出一條「高速公路」加速審查，已成為北市老宅更新的主要途徑。
原本良善的立意，卻因建商與民眾之間存在高度資訊不對稱，6年來彷彿摸著石頭過河，由於缺乏政府監督把關，導致危老都更建商落跑屢見不鮮，不僅買戶遭殃、連地主戶也啞巴吃黃連；究竟民眾該怎麼自保，才能不讓一生血汗錢化為烏有？專家提出常見3大陷阱，民眾小心勿入。
陷阱一 私約售地 慫簽買賣附買回
少數建商常用「財產規劃」的角度，慫恿地主簽下「買賣附買回」約定，卻因此讓地主走上錯誤的第一步。
「建商叫我把土地賣給他，雖是買賣，但這筆交易的錢不會真正拿到，等到未來完工後，充作我向建商買屋的價款；也就是，建商直接把分回的3間房子，過戶給我和2個兒子，到時我不管是否在世，都能省下一筆贈與稅或遺產稅。」因為是第一手屋主、從未轉賣，林陳妹持有北投老屋至今的公告現值翻漲數倍，贈與稅300萬元跑不掉。
專做北市都更、危老重建的德運建設董事長林財于搖頭表示，這等於是拱手奉上土地、把土地過戶給建商去借錢。業界人士指出，建商從地主手中拿到土地，錢都不必付，就能逕自向銀行融資取得一筆錢，「如果開發起來建商能賺2億元，現在卻能直接拿地主的土地貸到3億元；不肖建商當然拿錢跑路。」業界人士強調，「買賣附買回」是市場上罕見的私約做法，目前沒有法令禁止，但其實不合常理。
陷阱二 頻繁更換 信託融資銀行
今年6月，嘉源建設因信託銀行從上海商銀更換為瑞興銀行，上門找林陳妹簽「增補合約」，但這已是嘉源建設3年來更換的第3家信託銀行。
林陳妹回憶，「從一開始的星展銀，今年3月換成上海商銀，又換到瑞興銀行，總覺得哪裡怪怪的？我打電話問兒子，他叫我爭取預審『增補合約』，不要每次建商拿文件來，我們就傻傻簽，可是建商都推託說這種合約很單純，哪有在預審的？」此外，融資銀行也從原本的新光銀行轉至中租承作。
陳建州提醒，當建商頻繁更換受託銀行或融資銀行時，就應該提高警覺，建商是否有資金斷鏈的危機，可能原本的信託銀行在申請動撥資金時受限，所以更換受託銀行，也有可能是建商資金需求孔急，借貸土建融金額超出市場估價行情太多，因此轉向條件較寬鬆的金融機構。
陷阱三 部分協議 排除信託契約外
另外，林陳妹因稅務考量而選擇「買賣附買回」私約協議，沒有將土地所有權進入信託，「由於土地早已過戶給建商，地主並非林陳妹，若有接手建商與地主協議續建，地主合約上沒有『林陳妹』的名字，她就沒有話語權，當續建完工、由建經公司依約分配房屋時，林陳妹恐還是一無所有。」陳建州說明。
林財于也提醒：「正確做法是地主的土地跟建商的資金，要一起進信託，並且約定多久之內沒蓋好，信託銀行就要把土地還給地主。這麼一來，就算老屋被拆光，地主至少還能保住這塊土地的所有權。」
類似事件也發生在北市松山區饒河街的危老重建，原建商寶吉第建設倒閉，雖有建商大家地產接手續建，但仍糾紛不斷。地主戶陳俊發回憶，當時大家地產概括承受契約續建，卻未將契約之外的補充協議放進信託。
「補充協議約定，我們享有『優先選屋』的權利，但條文中註明這份文件屬於『保密協議』，不能給第3者知道，否則失其效力，所以大家地產強調，補充協議不可以入信託！被第3者受託銀行知情就失效。」陳俊發說。
消基會董事長吳榮達解釋，當這份對地主有利的「保密補充協議」被排除在「信託契約」之外，信託銀行就不會承認這份協議的存在，因此全進信託才能有真正保障。
回顧這些爛尾案的建商，大多是小型品牌建商，例如泊山妍的嘉源建設、饒河街松蔦青語的原建商寶吉第建設，因此消費者保護自己的第一道關卡，就是對建商要有基本認知。
立委江永昌建議，民眾可善用內政部的建築工程履歷查詢系統，輸入起造人名稱，點按查詢後就可知道該建商申請建照、使用執照的時間點、申請數目等，若只有少數幾件、甚或一件，可推估其案量不大，可能是一案建商。
律師陳夏毅建議，也可善用司法院法學資料檢索系統的裁判書查詢功能，在檢索字詞中輸入預售屋、延遲交屋或建設公司名稱等關鍵字，就能查詢歷年相關裁定判決，了解建商品質。
受償分配 需修法保障
當然，法規上的漏洞也值得檢討，由於泊山妍承購戶靠律師火速發函、爭取「受益權人」變更為買方，再由瑞興銀行信託專戶退款，才能取回6成預付款，可說是史上最幸運的買方；事實上其他爛尾案，當建商倒閉跑路時，依據履保帳戶受償順位，消費者只能無奈墊後，口袋掏出去的錢多半要不回來。
對此，立委邱顯智以10多年前的華隆案促使《勞基法》修法為例，最後終於提升勞工地位，規定勞工的資遣費應與銀行的抵押權同一順位受償。「《消保法》也應該比照修法，在預售履約擔保制度中，讓消費者、地主戶和銀行債權同一順位受償。」邱顯智指出，台灣很難一次進展到像德國法令那樣，勞工、消費者必定優先拿回，但至少要提升到同等地位、一起受償分配。
另外，目前「預售屋買賣定型化契約應記載事項」履保機制，管制「價金信託」的源頭法規仍不健全，無法防堵建商與建經公司任意挪用資金，除了信託公會正研議限制動支範圍之外，消基會也呼籲，應儘速制定《建築經理業管理條例》，才是正本清源之道。
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