週五的東區街頭熙來攘往，洪倩宜從捷運忠孝敦化站彎進延吉街，「我最愛板南線，猶如雙北大動脈貫穿忠孝東路、西門町、板橋等鬧區，沿線捷運站步行8分鐘的距離，都是買屋收租好標的。」收租加自住共2間房，洪倩宜都買在板南線上。
【達人理財】啞巴兒子長線布局 包租婆收租20年擁5千萬資產
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洪倩宜在北市東區買下4房公寓，自己窩1間雅房，其他3間分租，以租養房，當起包租婆；公寓坐落精華地段，租客不間斷，長抱21年至今，年收租45萬元，等於每月幫自己加薪近4萬元；啞巴兒子帶財，房價漲不停，去年初洪倩宜增貸500萬元，全押00878，每月再領息4萬元，「投資要創造『細水長流』的被動收入，比『短進短出』賺更多。」她說。
這天來到位於松山區的收租宅，是洪倩宜2003年SARS期間，以總價660萬元大膽買下的28坪4房公寓，因緊鄰大馬路，吸引建商上門談都更。事實上，屋齡49年的老宅相當值錢，以同類型產品的實價登錄最新行情來看，20年來飆漲3.7倍，加上另間以1,280萬元入手自住的南港國宅，10年也翻倍漲，洪倩宜如今坐擁5千萬元資產。
已成為房產包租婆的她，算盤打得精，去年同時當起「ETF包租婆」，再添一筆被動收入。她說，去年將老公寓增貸500萬元，買進300張ETF長抱，平均月入再增2.2萬元（扣除房貸支出），加上東區公寓月租收入近4萬元，等於每月替自己加薪6萬元。
一、長抱好房，以租養屋
「我喜歡長抱領息或收租，創造源源不絕的被動收入，嚴選優質標的，更可坐享增值空間；一旦賣掉，就等於放棄『收租加增值』的雙重優勢。」洪倩宜說。
以初次入手的東區公寓為例，當時貸款85成，利率2.3％，貸款20年期，月付本息均攤29,184元，28坪公寓有1間套房、3間雅房，洪倩宜自住雅房，其他3間房間分租。
「每個月近3萬元的房貸，占我的月薪4萬元7成之多，負擔吃重；套房租金較雅房多4成，所以我就自己住雅房，將套房出租增加收入。那時每月可收租共2.6萬元，只要再掏出3,184元給銀行即可，壓力減輕很多。」算一算，當時租金投報率達6.8％，尤其SARS時勇敢危機入市，讓她賺到最大塊的肥肉。
二、精打細算，算準總價
「倩宜的買房決策很果決，但她對財務的評估很保守。」閨密Wendy說，洪倩宜買房子，都會先掂掂手上的自備款，再回推房屋總價。
20多年前剛入社會，洪倩宜的存款加標會湊到60萬元，再向媽媽借100萬元，手上自備款160萬元，「我用貸款成數8成回推，可負擔的房屋總價落在750萬至800萬元間，再以這個標準找屋。」當時洪倩宜在東區工作、就近租屋，鎖定熟悉的生活圈，找閨密陪逛房仲店面，看到待售物件開價780萬元，是可以負擔的價格。
現場約帶看，房仲聊天時不經意透露，「SARS大家都嚇壞了，妳是我這個月唯一帶看的客戶。」冷清的買氣沒有擊退洪倩宜，反而激發勇氣，她評估精華地段能貸85成，扣掉手上的自備款，且預留一些裝潢款，喊出一口價660萬元，「我很乾脆，不要就拉倒！與房仲交手要夠敏感，一句話就能嗅出買方占上風。」最終議價成功，買下東區公寓。
三、持續看屋，培養手感
之後，洪倩宜持續看屋，為的是培養手感；而窩在雅房9年之後，她打算換屋，友好的房仲推薦南港國宅有適合物件，並安排假日早上第一組帶看。
搭電梯至14樓，洪倩宜一進門就從陽台眺望南港公園大片綠地，通風採光俱足，正是她要的房子，「我抓緊『第一組』談判優勢，以當時成交價乘以坪數等於1,280萬元，現場掏出10萬元付斡旋，並向老屋主承諾，移轉過戶後，仍能多住半年找新居。」洪倩宜認為，這間房是買來自住，不必砍芭樂價，反而是展現誠意，打動老屋主賣出。
四、注重機能，吸引租客
從高雄北上讀書工作，洪倩宜租屋10年，很懂租客要什麼，東區公寓附帶裝潢，她再花20萬元補強系統櫃，塑造溫馨風格，自己刊登591租屋網招租，「房客僅限女性，女生重感覺，我的招租文案會寫『北歐粉領最愛小築』增加吸引力，提升物件點閱率，就能加速出租。」她說。
而上班族最喜歡的生活機能，就是絕佳點位。「以往租屋市場跟著麥當勞走，現在路易莎崛起，上班族、學生族都喜歡窩在路易莎工作、讀書，人潮就是錢潮，可吸引租客上門。」洪倩宜說，每次招租一定會放上全聯超市、路易莎咖啡、雙捷運站的照片，這三項條件是最大賣點，也因地段燙金，交通方便，東區公寓的空租期不曾超過半個月。
轉增貸投資 每月再加薪
啞巴兒子陪伴洪倩宜長達21年，至今市值翻漲3.7倍，東區公寓正等待都更、持續增值，洪倩宜則懂得「屋盡其用」，「我這個啞巴兒子很帶財，去年初房貸原本要還清，但我覺得欠銀行的錢不必急著還啊！我轉增貸、借出500萬元，以股價15.2元All in國泰永續高股息（00878）。」現在手上300張的ETF，讓洪倩宜平均每月被動收入再增加2.2萬元，且短短一年時間就賺到豐厚資本利得。
洪倩宜提到，曾經跟朋友合夥投資汐止房地產，2年後賣出，「我跟朋友分潤，每人拿回50萬元，扣掉成本沒賺頭，不知在瞎忙什麼。」她說，投資要創造「細水長流」的被動收入，且能盡享收租加價差優勢，比「短進短出」賺更多。
曾任電視台記者，SARS期間和平醫院封院，她每天戴著N95口罩守在現場連線，更新死亡人數，「印象最深刻的是下班進修，竟被講師趕回、不准來上課，回到雅房租屋處，床墊、衣櫃、牆壁都很破爛，真的覺得世界末日要來了。」恐慌持續蔓延，為了提升生活品質，洪倩宜大膽購屋，這才從租屋族晉升包租婆，並結婚生女。
可惜婚姻維持沒幾年便離婚，她獨自撫養愛女雖然辛苦，但東區公寓支撐著她走過低谷，「一紙結婚證書，還不如一張房屋權狀可靠，女人啊！有房子才有底氣。」洪倩宜說。
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