「不能讓市場認為房市會一直往上走！」央行總裁楊金龍一席話，宣告史上最重房市信用管制來襲！上週四（19日）央行舉行第三季理監事會議，決議祭出自2020年底以來，針對房市的第七波信用管制措施，隔日立即實施。
【封面故事】央行祭出史上最嚴打房管制 終止多頭走勢 房價恐跌一成
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房市買方市場來臨！央行祭出第7波房市信用管制措施，提升存準率全面限縮不動產業資金流動外，除名下無自用住宅的真首購族，全都受到衝擊，未來房貸勢必審核趨嚴、利率提升，買方信心全面潰散，房地產業上中下游無一倖免。學者專家認為，房價有5至10%下修空間，民眾有機會在亂局中撿到便宜。
央行重手 網上大哀嚎
今年上半年房市火熱亂象頻傳，擴大房市管制已在外界預料之內，但央行此次舉措之重，卻跌破各界眼鏡，當天下班前消息一出，各大房產論壇、投資群組一片哀嚎。
原因在於先前各銀行因受限不動產放款逼近滿水位之苦，限貸令已引發一波騷亂，有效降溫房市，甚至驚動總統賴清德出面談話穩定民心，業界都認為央行勢必會高抬貴手，結果卻不然。
「不動產貸款集中度37.5％，逼近2009年歷史高點37.9％，但銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況比當時更嚴峻。」楊金龍在記者會上重複三次這句話，他也坦言，「央行頂著龐大壓力做出決策，特殊時期必須有嚴肅措施。」
此次措施含調升存準率一碼（0.25個百分點），新增規範名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期，第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，並從七都擴大實施至全國。據了解，措施宣布隔天，北北桃就有數個預售案場接到消費者因擔心貸款成數、沒信心等原因的退小訂（尚未簽約）電話。
「我特別擔心提升存準率，繼上一季後，現在市場要再回收1250億元，實務上的影響要乘三倍，共3750億元的流動資金受限；現在各銀行水位已經很高，升準後會更高，以目前房貸利率三％來說，再加一、二碼都有可能。」身兼陽信銀行董事長及台北市不動產開發公會理事長的陳勝宏一語點破升準衝擊性。
全面通殺 首購也遭殃
此外，包含換屋族、多屋族、置產客、投資客，甚至連首購族都認為被央行全面通殺，「前四族群貸款成數下修，首購族縱使非管制對象，在資金緊縮前題下，房貸利率提升是必然，就算申請新青安貸款，銀行鑑價也會轉趨保守，變相調降貸款成數。」馨傳不動產智庫執行長何世昌直言。
「銀行放貸審核更保守，除了鑑價差，會透過各種方式減緩資金水位壓力，譬如砍寬限期，讓購屋族提前償還本金。」住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨持同樣看法。
至於產業面，買方信心潰散，從建商到房仲，也被業界認為無一倖免，「差別只是在海嘯第幾排罷了。」「我們體系共7家店，過去每月成交筆數破百，8月就掉到50筆。」剛剛接到客戶取消週末看房電話的永慶不動產中正藝文總圖加盟店專案經理沈少宇苦笑。
徐佳馨也透露，「以住商來說，9月成交量已經比7月少了近五成，接下來一定會再掉。」她甚至說：「房仲可能倒一片，仲介多數沒底薪，沒信心很快會轉行，一來這行業人不夠做不起來，二來分店考量營運管銷也會評估，已經沒戲唱，只能各自努力。」
率先面臨貸款難題的成屋仲介首當其衝，預售屋代銷同樣受到市場氛圍影響交易量，全國代銷公會理事長戴嘉聖就說：「限貸令下成交量已經少三成，現在會更少。」他坦言，「若是由代銷支付多數成本的包銷案，銷售期越長管銷壓力越大，只能縮減廣告宣傳等方式降低成本度寒冬。」
資金鏈危 小建商艱辛
至於小建商則被認為幾乎沒有生存空間，「小建商除了有銷售挑戰，賣出去的房子若客戶延遲交屋，會拖垮資金調度，政府真的要審慎考慮。」陳勝宏說。「租賃公司現在是小建商的好朋友。」大台中不動產開發公會理事長王至亮對本刊大吐苦水同時，也苦笑擔心說實話政府會不高興，「先前就有很多小建商借不到土建融，現在再升存準率，只會更淒慘。」
「建商要把房子過戶到已購客名下，客戶才能跟銀行對保申請房貸，過去這段幾乎沒有時間差，現在（房貸）要排隊3、4個月，（核准建商土建融的）銀行哪肯等！建商多被要求先出錢償還土建融，沒錢怎麼辦？想辦法到處借啊，利率高能怎樣，要活下來也只能照借。」王至亮吐露小建商遇到的難關。
王至亮表示，多數小建商借不到錢怕資金斷鏈，乾脆觀望不推案，「因房價上漲，新建案總推案看似穩定，實際上中小型建商推案量急速萎縮，建築業南韓化，只有財團公司有辦法推案，中小建商打包回家，這就是實情。」
反觀大建商，除了買氣同樣受衝擊外，這一波要面對的是違約案件引發的消費糾紛，特別是在信用管制上路前購買預售屋的多屋族，交屋申貸時不只有限貸令的壓縮，動輒上百萬元的成數差額才是最大難題，有建商透露，折衷方式為讓客戶分期支付短缺頭期款，但也不是每家建商都願意，網路上已經有民眾收到建商催促履約的存證信函。
成數下修 違約戶增多
「第二戶起貸款成數下修，很多人交不了屋一定違約，我們希望政府能夠有配套，譬如已經簽約的買方，不受新管制措施限制，才不會引發糾紛。」陳勝宏呼籲。台北市不動產代銷公會也出面喊話，表示應避免首購及換屋族群在預售屋交屋時，無法快速籌措資金而面臨違約風險，恐怕與央行實施信用管制的初衷相悖，期待央行能及時給與補救措施，以免影響正常購屋者權益。
房市專家帥過頭也認為新青安是元凶，表示只要新青安持續下去，加上5年不還本寬限期，很快就會把八大行庫可動用房貸用光，這次央行理監事會才會如此積極作為。
「如果遇到被建商、屋主以違約求償，我認為購屋族應該打官司，一來預售屋合約告訴我貸款八成，二來《不動產經紀人管理條例》也要求仲介必須告知風險，買房後續所有政策轉變都不能歸責於消費者，只要講得出理由，以我的經驗，上了法院違約金都能折衷，甚至判免賠。」帥過頭表示。
第二季各地預售屋、中古屋，還在上演排隊搶房、抽籤購屋戲碼，房地產業榮景一片，殊不知短短幾個月卻豬羊變色。政大地政系教授孫振義認為，央行此次不留情面的措施，很巧妙同時處理兩件事，「除了打炒房外，也緩解銀行滿水位問題。」
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，這次央行打炒房廣度遍及全台，無分南北、城鄉，而更具體的是一手透過升準來繼續壓縮銀行可貸空間，另一手又細密定義無自有住宅的首購，以排除法過濾出有房無貸的買方，將剩的信用資源精準地留給真正的首購族。
房價降溫 恐下修一成
房市交易量受衝擊是市場共識，徐佳馨就說，量將下修三至五成。在不動產業界打滾多年的FB好宅攻略版主管清智也說，占市場六成的多屋族、置產、投資族群，之後再進場意願大降。
至於消費者最關心的房價，各方看法不一，雖然建商、代銷多數認為在成本上漲、大建商口袋資金仍充足下，要降價有難度，但也有不少專家學者持不同看法。黃舒衛就說，房價即便有首購小白支撐，還有預售做球，但再漲有限，最快年底前就會鬆動、修正。
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，在資金緊縮下，購屋族追價能力有限，短期房價觀望氛圍濃，中長期將小幅下修，「上波房市低點2016年房價跌10到15％，我認為未來一到兩年，下修10％很合理。」但他也認為除非有國際經濟危機、地緣政治風險，否則房價大跌很難看到。
徐佳馨則認為今年第四季房價有機會下修5至10％，特別是《平均地權條例》上路前，可轉約的預售屋，有可能成為區域行情的破壞者，至於中古屋則視個別屋主的財務狀況而定。「我也認為第四季價格會鬆動，幅度在5％以內，其實從信義房價指數來看，8月的台北房價已經下跌了。」何世昌說。
買方市場 年尾撿便宜
黃舒衛表示：「過去市況好時，建商惜售，等財務平衡之後，再把保留的二、三成戶數高價出售。但未來買房的門檻拉高，建商去化恐難上加難，是否成為降價讓利的關鍵，甚至壓垮建商、銀行的第一張骨牌，值得觀察。」
縱使對房價看法不一樣，但多數都認為「買方市場來臨」，尤其有剛性需求的購屋族，建議現在就積極看房，有機會在第四季撿到便宜。管清智則認為，房子終究為民生必需品，政府出手降溫對產業長期發展有利，通膨壓力無解，「年輕人該買房還是要買，但不要好高騖遠，過度膨脹自身財務。」
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