【封面故事】第7波信用管制雙滿月　房市急凍重擊房仲投資客

「房價已經停在那邊，希望明年中下降。」上週四（14日），央行總裁楊金龍在立法院說明，當被問到是否會祭出第八波信用管制時，他雖未正面回應，卻也連答「不不不」，稱房市信用緊縮已達3大目的，包括銀行調整不動產放款、首購族順利取得房貸，且反轉大眾對於房價上漲的預期心理。

事實上，距離9月19日，祭出被外界戲稱為「金龍海嘯」的房市第七波信用管制恰好雙滿月，預售屋、中古屋的買氣已急速凍結，讓有成交才有收入、位於海嘯第一排的業務人員，從中古屋房屋仲介到新成屋代銷業者，全都叫苦連天，永慶集團業務總經理葉凌棋更直言：「第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低！」

買氣重挫　交易量腰斬

3個數據看分明，包含最即時反應市場的永慶、中信、住商、台灣房屋等仲介品牌，公布自家10月內部交易量數字顯示，分別月減6至17％不等，較6月高點腰斬，年減幅也高達2至3成；至於官方的10月分六都買賣移轉棟數，同樣月減13.9％、年減6.6％，僅1.96萬棟，不但連續第3個月下滑，也是去年7月新青安上路以來首次負成長。

成屋交易立即受到貸款成數下修、限貸令衝擊，買氣衰退可想而知，令人意外的是，離申辦房貸仍有段時日的預售屋市場也提早入寒冬。根據最新實價資料顯示，9月預售揭露量僅7,100餘件，月減26％、年減22％，是近一年多來首次年、月雙減，交易量同樣較6月高點時腰斬。

房仲難賺　恐臨關店潮

「我都懷疑手機是不是壞掉了。」大家房屋台南忠孝復興加盟店執行長吳則翰苦笑，「能不能成交看個人技巧，但最明顯是過去在臉書、591等平台打廣告，一個物件每週最少有4到5組客戶來電，有詢問有介紹就有機會成交，現在根本石沉大海，店裡跟自己手機都再也沒響過。」

據內政部統計，房仲業店數約9千間、從業人員數突破7萬人，都來到史上最多，業界評估又遇到史上最嚴打房，將開啟一波生存淘汰賽。

「坦白說同業離職很多，我們店這半年離職就將近2成。」台中不動產經紀人蔡鴻霖直言：「很多3年內資歷的仲介，多是認為好賺才入行，突然間氛圍轉變，簽約率降低非常多，影響至少7成，半年沒開張的大有人在，年輕人看苗頭不對，很快就轉換跑道，尤其我們這行屬於承攬制，多數沒底薪外，勞健保、廣告費都得自掏腰包，再撐不到一年，房仲業一定面臨洗牌、大批倒閉潮。」

「再過一年，房仲店至少要收一千多間！」住商機構企研室執行總監徐佳馨對此持相同看法，她認為，面對海嘯，縱使是規模大的房仲也會很辛苦，未來一年將非常艱困，「很多店這波都是投資客在開，沒收入自然打包走人，店頭關閉，加盟總部少了月費收入，當然受影響。直營店雖然有撐下去的壓力，但過去也不是沒收過，要說沒關店潮，我想也不會有人相信。」

至於代銷業者，業內人士苦笑，「可能只比房仲好一點。」業界資歷深厚的臉書好宅攻略主編管清智就認為，第七波信用管制後，央行打蛇打在七寸上，投機、投資、置產客瞬間消失無蹤，產業呈兩極化發展，「代銷將回防相對好賣的蛋黃區，且為接案，更願意配合建商價格策略，至於供給量大的蛋白、蛋殼區則相對辛苦，將轉趨保守，且回歸行情接案。」

預售交屋　資金壓力大

無獨有偶，業界一致認為這次受到重傷的，除了房仲、代銷外，另個受災戶就是預售屋即將交屋的屋主，特別是一次持有多戶，交屋就遇到第二屋自備款7成降到5成、第三戶剩3成者，甚至認為要看到預售屋降價，唯一破口就在他們身上。

「台中小坪數、低首付、多戶數的案子，多是年輕人沒計算好現金存量就衝動進場，現在頭期款差幾百萬元，很多丟出來平轉，像VVS1就是其一，過去建商公司貸現在也不被允許，頂多讓已購客分期付頭期款，通常是私下挑客戶簽類似借據的文件執行。」蔡鴻霖說。

本刊調查，2021年民眾漏夜排隊搶房，引發軒然大波，惹得內政部祭出五大打炒房措施的台南市仁德區預售案「東都綠學」，近來在網路上也出現平轉案件，銷售的房仲透露：「客戶為數人合購5、6戶，央行下修第2、3戶貸款成數完全沒有緩衝期，客戶籌不出錢只好賣掉，購入價為1,326萬元，開價1,350萬元，還要再扣掉仲介費、稅費及議價空間。」

吳則翰也分享，其實手上只要持有一戶以上者，交屋壓力就很大，「我有客戶買了2間房，一間甫交屋，另間預售總價1,300多萬元，預計明年下半年交屋，自備款一下差3、400萬元，幾乎篤定財務槓桿爆炸，現在一定要賣掉一間才安全。」

限貸衝擊　換約撿便宜

不管是預售或中古買方，為避免賠違約金或入手價低等各種因素，都會竭盡所能籌措資金拚交屋，如上述「東都綠學」平轉屋主，後來也成功籌到錢交屋，但並非每個人都能安全下莊。法拍小哥陳俊廷就分享，近期遇到一名嘉義屋主，貸款成數差2成，竟然和租賃公司借年利率16％的資金交屋，撐了半年還是被利息壓垮，最終賠錢出場。

投資房市10多年的投資客劉先生分享自身經驗，原先第七波信用管制前，他看上一間桃園機捷A7預售屋大亮泊換約案，「洽談過程不順利，講沒幾句屋主就沒下文，後續請我直接跟他委託的房仲聯繫，我想不賣就算了，跑去竹南下訂一間總價1,500萬元的預售屋，誰知道合約審閱期間央行就宣布限貸，本來不在範圍內的竹南也中槍，自備款一下多4、500萬元。」

「央行宣布當天晚上，A7屋主主動來電問我還有沒興趣，隔天下午我們碰面就立刻簽約。」劉先生分享，對方似乎是被打到第二間貸款成數的自住客，急得要趕快脫手，原先對方開價1,400多萬元，後雙方以1,200萬元換約成功，單價落在39萬餘元，雖然屋主小賺100萬元，但查詢實價登錄，該案歷史高價為單坪49萬元，近半年成交單價也多落在40萬元以上，還是讓劉先生直呼幸運撿到便宜，當週就退訂竹南預售案。

二類物件　有議價空間

市場上有人腦筋動得快，帥過頭推出金龍換約專案，在全台找在地仲介合作，線上銷售預售屋換約案件，甚至辦起咖啡講座宣講；陳俊廷則看準有預售屋主仍想交屋，做起借名登記替辦房貸，年收數十萬元不等費用生意；住宅週報社長陸敬民也開起自主換約社群平台，笑稱為投資客開人道走廊。

房市提早進入寒冬，價格雖未全面下跌，但根據信義房屋公布的10月大台北房價指數顯示，雙北同步下跌，新北市已連續2個月走跌，為近2年來首見。另外如台中市西區第一豪宅「富邦天空樹」，近期也有屋主含淚賠售890萬元出場的案例，顯示房價已有鬆動跡象。

「一定要出門看房，且大聲告訴仲介自己是有無敵星星的真首購族，房仲自然有好案就會推給你！」徐佳馨認為，房價會有2個破口，一是即將交屋的預售案，二是疫情後才買房的人，現在寬限期即將到期，在限貸令下難轉貸再次申請寬限期者，這些都有議價機會。

馨傳不動產智庫執行長何世昌則建議，想要撿到便宜新成屋的買方，得自己多做功課，找區域內已經完工、賣很久的成屋案，因為這種產品也受信用管制影響，變得很難賣。

修正5％　進場好時機

至於該如何出價？徐佳馨建議：「先看銀行鑑價，不用管實登了！」她表示，假設屋主開價1,300萬元，自己想出價1,200萬元，但銀行鑑價只有1,100萬元，「你一定要出1,050萬元，現在銀行最大，貸得到款才重要。」徐佳馨表示，不必等明年，現在有銀行鑑價把關房價，只要有降價都可考慮。

「切記絕不可能買在最低點。」徐佳馨及何世昌都認為，房價修正5至10％區間已是很好的進場時機，「今年第四季到明年中是較好的議價時機，但若預期房價要打到骨折，真的建議早點洗洗睡，觀察過去台灣房價，要在一年內修正5至10％已很多，連SARS期間也才跌15％。」何世昌說明。

樂屋網發言人洪安怡也提到，部分預售屋已推出買屋送家電等促銷手法，等同變相降價，如北市南港出現低首付建案「東方大境」，能否有效維持房市一絲生機，可推論後續走勢。金龍海嘯雙滿月，政府是否持續出手打房，業界認為明年329檔期將是重要觀察指標，若炒房風氣死灰復燃，可以想見雷霆手段恐再起，反之則走入買賣雙方價格拉鋸戰，將是自住客撿便宜進場的大好機會。

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