科技業主管王先生家住新北市板橋區公寓，育有2子，為了讓孩子趕上明星學區的入學時程，他看準一間北市蛋黃區的3房電梯大樓，總價2,800萬元。「北市蛋黃區又是額滿學區，我先卡位設籍，打算『先買後賣』，再用切結書向銀行申請貸款。」
理財最前線／政策鬆綁銀行態度仍保守 專家揭2大解方換屋不卡關
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央行日前鬆綁換屋族「先買後賣」的舊屋出售切結期限，從原本的1年放寬到18個月，看似開啟「人道走廊」，有充裕時間賣掉舊屋，避開第2戶的限貸窘境，然而，實際執行卻充滿挑戰。本刊調查，銀行收切結書的意願仍低，政策放寬恐怕只是紙上福利，「我們不是首購，也不是投資客，卻是最尷尬的一群。」換屋族王先生感嘆。專家建議，銀行態度保守，採取「先賣後買」才是上策。
王先生名下現有舊屋位於板橋與樹林交界，是屋齡40年的四樓公寓，總價1,500萬元，他盤算新屋簽約後，再同步將舊屋交給仲介出售。沒想到的是，王先生找了3家往來銀行詢問貸款事項，都碰了釘子。
難關1：先買後賣 陷雙貸窘境
「銀行聽說是第2戶換屋切結，臉色就變了，有的直言總行不鼓勵這類案件，更狠的是，即便願意收件，也只願意用第2戶的標準來核貸，頂多給6成，而且利率還拉高。」
王先生無奈地說，如果新屋買下去，老公寓遲未脫手，會同時背負2筆房貸（雙貸），「政策開了門，但銀行卻不是這麼做，老公寓如果在18個月內賣不掉，新屋貸款還會被銀行追討補足差額。」
難關2：換屋切結 銀行意願低
現階段換屋族「先買後賣」的交易策略卡關，根據央行理監事會後記者會上的口述資料，從2023年6月至2025年5月期間，本國銀行受理的換屋協處案件總計2,142件，其中，每月簽署切結書並核准的件數平均不到100件。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這份數據反映換屋族在評估貸款難度後，多數選擇縮手。
他進一步觀察，先買後賣本是市場上正常的交易行為，央行原本的美意是讓名下有1戶房貸的換屋族，在切結1年內（現放寬至18個月）賣掉舊屋，爭取較好的貸款條件。
「不過，後來銀行資金有限，且將資源留給首購族群的狀況下，加上後續還要追蹤客戶期限內是否賣掉，耗費大量人力、物力稽查，銀行自然不會積極承作這類貸款業務。」曾敬德直言，問題出在銀行端，現況是銀行傾向將寶貴的貸款資源，保留給沒有房貸紀錄的首購族群，因為首購案件流程單純、風險較低。
反觀換屋切結案，銀行後續還得確保客戶在18個月期限內確實賣掉舊屋、解除名下房貸，否則就有違規風險。在風險與成本權衡下，銀行自然會對這類案件持保守態度，甚至直接祭出「提高核貸門檻」「拉高利率」或是「降低成數」等手段，變相勸退換屋族。政策美意因此大打折扣，無法真正緩解換屋族的痛點。
面對政策看得到吃不到的現狀，專家建議換屋族掌握2大解方，以避開資金卡關的風險。
解方1：配偶申貸 稅負要注意
部分換屋族為了避開第2戶限貸令、爭取首購的優惠利率，會採取以配偶名義申貸。例如，王先生名下因有舊屋，新屋就登記在太太名下，並由太太申辦貸款，即可享有首購的貸款條件。
不過，永慶房屋交安事業處契約部資深經理陳俊宏提醒，這招雖可解決貸款問題，但務必留意房屋買賣涉及的重購退稅資格。他說明，換屋重購退稅主要涉及2大稅種：房地合一稅的重購退稅，以及土地增值稅的重購退稅。
房地合一稅重購退稅，可使用配偶名義出售或購買房屋，也就是說，舊屋掛在王先生名下，再以王太太名義買新屋，仍可申請房地合一稅的重購退稅。但特別要注意的是，土增稅的重購退稅，買房與賣房的登記人，必須為同一人才符合資格，倘若舊屋掛在王先生名下賣出，但由王太太名義買新屋，就無法申請土增稅的重購退稅。
「土增稅重購退稅，是換屋族寶貴的機會，一定要小心核算。」陳俊宏指出，以王先生持有公寓30年，若決定由太太名義購屋，以避免第2戶貸款限制，因舊公寓的土地漲價總額達450萬元，自用住宅優惠稅率10％計算，必須繳交土增稅45萬元，無法申請重購退稅。
相對來說，若第2間屋仍以王先生名義購買，則可享重購退稅，土增稅稅負為零；然而因是第2戶，貸款成數恐降至5成、利率升破3％，光頭期款部分就要多準備980萬元（以房價2,800萬元，貸款成數從85成降至5成計算）。如何取捨，就看王先生手上是否有足夠的自備款，「若最後決定用太太名字購屋，犧牲土增稅重購退稅權益，就要記得在2年內完成換屋，才不會錯失自住重購退稅的權益。」陳俊宏提醒。
解方2：先賣後買 過渡期回租
房貸專家喬王認為，「先賣後買」雖然在時間銜接上需要規劃，但不必面對銀行拒收切結書，陷入雙貸困境，絕對是現階段換屋族的首選，「先賣後買最大優勢，在於能避免因新屋鑑價不足或銀行核貸成數不如預期，導致在交屋前被迫緊急補錢或違約的風險。」
以王先生為例，一旦舊屋順利出售，其身分即可回復為首購族，能重新享有最高借貸85成、以及最長40年還款期限等優惠，降低荷包負擔。
只是選擇先賣後買雖然穩健，但在舊屋賣掉、新房還未交屋的過渡期，該怎麼處理最不會增添麻煩？陳俊宏教戰，換屋族可在買賣合約中，預先爭取足夠的搬家及找新房時間。
另一種常見的做法則是向買方協調「售後回租」，房市專家何世昌指出，可約定以市場行情或略高於行情的租金，在舊屋成交過戶後，繼續向新屋主租賃一段時間，作為暫時的住所，以爭取與新屋交屋時程的過渡期。
事實上，如今房市走入下行區間，換屋時程勢必拉長，採取先買後賣的風險因此升高。專家建議換屋族出售舊屋前，應務實評估房屋的市場競爭力，「若屋況老舊或缺乏維護、地段偏遠或生活機能不佳，又是市場上的非主流產品，應預留更長的去化時間，避免陷入『雙貸纏身』的窘境。」何世昌補充。
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