買氣急凍！從2024年10月分的六都交易，首度陷入月增率與年增率皆呈現負成長，可看出房市豬羊變色，「寒冬正要開始，這股寒流會延續到農曆春節後，交易量緊縮，弱勢區域流通風險更將增加，恐成為金『龍』海嘯第一排。」儘管央行未祭出第8波打炒房，吉家網不動產董事長李同榮在第一線仍感受到，民眾購屋信心大幅滑落，並大膽預言，2025年第1季將進入空頭初跌段。
【理財最前線】史上最重打炒房發酵 2025房市走空量縮價等跌
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2024年房市驚濤駭浪，上半年新青安政策點燃房價高漲，沒想到下半年限貸令加上央行第7波信用管制，資金緊縮買氣降到冰點，市場浮現解約潮；儘管12月央行理監事會，未再出手第8波管制，但房市已豬羊變色。本刊採訪3位專家，皆認為這波打炒房是史上最重一擊，超漲區恐怕「打龍成蛇」，預測2025年房市走空「量縮價等跌」，房價開始鬆動，自住民眾只要有足夠自備款，可大膽進場議價。
炒作消風 成交量衰退
「房地產市場之所以火熱，資金是重要因素。」戴德梁行董事總經理顏炳立，2024年12月中受邀台灣傳統基金會的演講提到，過度炒作的市場已脫序，大家都忘了自己是誰，「房市榮景因『政策』和『資金』結束，炒作消風就是拋貨時，2025年走向『量縮價等跌』局面。」顏炳立解釋，禁止換約（政策）、貸款限縮（資金）這2道緊箍咒，必定壓迫買氣斷崖式降溫。
根據內政部實價登錄最新統計資料顯示，就連領頭羊預售市場也已經受到衝擊，2024年10月全台預售揭露量4,600件，數量創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，相較6月景氣高峰時月銷達1.66萬件，短短4個月，買氣銳減7成，可見房市受限貸令以及央行打炒房的箝制，民眾對房價上漲的預期心理消退，預售市場的價量動能，進入休眠期。
而成屋市場在第4季也明顯反轉，每月成交量年減逾3成之多，根據各家房仲成交月報，11月全台交易量較上月持平，但相較2023年同期仍有3成以上的衰退，比較6月高點甚至是腰斬，市場上不乏零星個案開始降價拚成交。究竟2025年房市何去何從？專家提出3大挑戰、2大建議。
挑戰一 市場偏空 中南部領跌
「其實在第7波打房前，第2季整體房價就有推不動的跡象了。」李同榮以交易量驗證，2024年8月分全台房市交易量縮，月減7.64％，內政部公布9月分六都交易量又驟減8.2％，數據顯示在央行未推出第7波限貸之前，從7月分開始房價推升不易，交易量逐月萎縮，「來到第4季更是急凍，房市正式由多轉空。」他說。
再攤開7都成屋季均價，近4年來房市飆漲，各都比價輪漲態勢明顯，李同榮以這波高點對照上波（2017年至2018年）低點的漲幅差距來看，台中市100.32％、台南市113.99％漲幅翻倍最多，雙北漲幅4至6成較小，「當房市偏空成形，資金不再追逐上漲空間有限、風險卻增加的商品，中南部超漲區域可能會領跌，北桃可望相對抗跌。」
李同榮分析，2025年第1季房價將明顯鬆動，走入空頭初跌段，直到2026年上半年末段，整體房市才會止跌，「但因通膨、原物料、缺工等因素，跌幅不會太深。」他說。
挑戰二 政策牽動 解約潮湧現
預售市場即將交屋的民眾，可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋的窘境，進而引發違約的交易糾紛。台北市不動產開發公會理事長、陽信銀行董事長陳勝宏就直言，央行祭出第7波選擇性信用管制，對房市衝擊可謂史上最重，相關交易糾紛在2025年會是最大致命傷。
此外，預售市場走向大者恆大，中小型建商生存困難。李同榮觀察，央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融限貸措施，又逢銀行房貸滿水位等影響，現階段中小建商土建融貸款，越來越不容易，「市場偏空，銀行建融對中小品牌建商的建築成本評估更加保守，先打個8折，再給予融資6成，等於只有48％融資，還要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示財力。」李同榮憂心，此舉可能在房市反轉時，造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮，連帶打擊購屋者信心，不利於房市。
而政策公告沒有宣導期，令市場措手不及，「多年前買進預售屋、現正面臨交屋者，還有簽約買成屋、正洽談銀行貸款者，都因突如其來的資金缺口而陷入財務窘境。」陳勝宏認為這都會造成交易糾紛、出現解約潮。他進一步表示，政府推動政策的本意，應是抑制房市而非掐死房市，呼籲政策推動緩和漸進，以降低對市場的傷害。像是「先買後賣」換屋族的一年內豁免條約，時間也應該放寬，「房子不是賣菜，說賣就賣得掉。合理的管控，才能減輕民眾短期內賣屋的壓力。」
央行下重手後，雖防堵投資客炒房，但部分換屋族也因自備款問題受波及，「預售屋禁止換約2023年7月上路，早期交易的買方，還能獲利搶先下車，但新制實施後才買進的預售屋，只有『解約』一途，我預估後續認賠出場的狀況會愈來愈多。」陳勝宏說。
挑戰三 妖房過熱 拋售壓力大
「房地產市場被炒作過熱，蛋白區卻賣蛋黃價，形成妖市、妖價，當資金、政策這兩道命脈被掐喉，就要知道暴衝的火車要到站了。」顏炳立比喻，精品LV、香奈兒（指蛋黃區、豪宅）不漲，卻漲平價品牌Zara、UNIQLO（指蛋白區、小宅），資金簇擁小宅撐市，頻創天價，蛋白區單價甚至破百萬元，「超出市場行情太多，不要期待明天會更好，『妖房』不宜再追。」顏炳立提醒。
另外，弱勢區域跌價風險高，李同榮提出，量大蛋殼區或發展未成熟的新興重劃區、高科技外溢效應的蛋白區、缺乏題材靠補漲效應的凹陷區，這類區域拋售壓力將大增，房價易跌難漲。他估計，依個案不同，成屋市場北部跌幅約6至10％，中南部將衰退10％至13％，預售市場整體下跌12至17％。
「房市已是離別的月台票，買氣降、價等跌，含著淚水訴無奈，短炒客能跑就跑。」顏炳立建議，2025年投資先緩緩，而自用當道，自住民眾可積極看屋，「價格稍有回檔、口袋的錢也夠付3成，遇到喜歡的，你要買。」
建議一 3高一多 買在抗跌區
至於怎麼買？專家表示，可聚焦於高科技產業核心特區購屋，例如竹北。李同榮提出聯徵中心統計數據表示，2024年第三季新竹縣的新增房貸平均鑑價估值為1826.8萬元，與10年前同期相比增長926.9萬元，漲幅達103％。受惠於科學園區，高科技人才湧入，當地住房剛需難滿足，區域周邊持續開發，長期房價較抗跌。
而沿著軌道走，像是高鐵（多鐵）軌道經濟發展特區，也是自住民眾的最佳選擇，陳勝宏指出，桃園市近年坐擁機場捷運、高鐵等軌道建設話題，又有多個重劃區相繼設立，磁吸雙北人口持續移入，使房市交易熱度不減，其中青埔是高成熟商圈的重劃區，生活機能完整，帶動流通性。
此外，可留意人口淨移入多的區域，李同榮舉例淡水區有捷運、輕軌之外，未來還有淡北道路、淡江大橋等交通設施陸續完工，出入便利性增加，整體機能成熟，上半年人口淨移入達3,769人，稱霸全國，且房價與北市和新北蛋黃區相比親民許多，成為不少首購、小資族群的移居熱區，民眾想買房可往此類區域前進。
建議二 換算單價 考慮合理性
「我剛出社會買房子，買在新北市烏來，努力工作賺了錢，才移居台北市。」顏炳立教戰，年輕人先求有再求好，只要價格合理，交通方便，就可勤加看屋、進而買屋。他說，買房子應掌握7字訣：地段、環境、可及性，並強調，支撐房價的關鍵有70％是「地段」構成，2025年好地段的蛋白區會比蛋黃區旺。
顏炳立也提醒，「小宅撐市」的資金行情已褪去，房市盤整之際，價格不宜再追高，回顧這幾年房市群魔亂舞，「總價掩蓋單價」的現象橫行，「用總價換算單價後，蛋白區動輒破百萬元，我都嚇到要去洗眼睛，妖房會打龍成蛇。」他建議，自住民眾應以實價登錄行情為參考合理價，不應再往上墊高，至於小宅的每坪百萬價，其實不應視為正常狀態。
至2025年第1季，限貸之亂恐延續，銀行經驗豐富的陳勝宏建議，民眾買房務必要先找3家銀行鑑價，才不會因彼此認知不同，在簽約後發現未達貸款成數而產生資金缺口。
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