隨著新北第二行政中心預計於今年完工，三重市政特區的城市輪廓愈趨明朗，當中位於大都會公園第一排的景觀住宅，近期討論度明顯升溫。其中，開出6字頭價格的甲山林「市政帝景」，也被市場視為房市盤整期中，少數仍具話題性的景觀宅產品。
雙北房市進入盤整階段，市場開始重新檢視支撐房價的長線條件。《鏡週刊》邀請房產專家黃舒衛，從景觀條件切入，結合新北第二行政中心進入完工倒數，解析景觀首排住宅的定價邏輯。在價格普遍墊高的市場背景下，三重左岸開價6字頭「市政帝景」，成為本次房市觀察的實際案例。
景觀不是話題！是定價邏輯 首排產品最先反映價值
放眼雙北房市，公園與水岸第一排住宅，長期都是最先反映區域價值的產品類型。從台北市大安森林公園、大直水岸，到新北江翠重劃區，不同城市與區段的市場經驗皆顯示，具備永久景觀、供給難以複製的住宅，往往能在房市循環中率先拉開價格差距。
房產專家黃舒衛指出，景觀宅與一般住宅最大的差異，在於視野條件具備不可複製性，因此在市場上自然形成價格區隔。以河岸或公園第一排產品為例，成交價格相較周邊非景觀住宅，常見存在約二至三成的價差，使其在稀有性與保值性上具備相對優勢。
他進一步分析，大直水岸豪宅單價已站穩每坪200萬元以上，新北多處水岸住宅亦歷經由5、6字頭推升至8、9字頭的過程，顯示首排景觀一旦形成價格帶，回落空間相對有限。在此背景下，位於三重市政特區、正對約424公頃新北大都會公園的景觀住宅，其首排條件的稀有性，成為市場高度關注的關鍵。
行政ｘ產業ｘ公園 三重市政特區 增值補漲強勁
除了景觀條件，支撐房價能否走出長線行情，仍取決於人口是否能穩定進駐，以及生活機能是否真正到位。隨著新北第二行政中心預計於今年完工，多個市府局處進駐輪廓逐漸明朗，三重市政特區的行政機能，正從「建設題材」轉為「可預期使用」。
同時，三重原本即受惠於新北科技園區所帶來的就業人口，形成「行政」與「產業」雙核心結構，再加上大都會公園水景綠帶的生活環境，使區域定位逐步從過往的過渡地帶，轉向具備完整城市機能的新節點。
黃舒衛分析，當行政、產業與公園三項條件同時到位，區域房價在盤整階段通常具備較佳支撐力，也更容易出現結構性補漲；相較一般重劃區，三重市政特區在生活、交通與未來商務機能的完整度，預期能拉開明顯差距。
建設將完工！三重左岸市政特區 房價走勢率先轉向
隨著新北第二行政中心建設進入倒數階段，三重市政特區周邊新案價格也逐步拉開差距。市場觀察指出，部分鄰近行政中心、條件成熟的建案，開價已出現站上百萬元的案例，反映行政機能與水岸條件帶動的價格想像；相較之下，仍有部分水岸產品價格尚未全面跟進，也讓區域內出現明顯的價格層次。
市場分析認為，這樣的價格分化，正是重大建設進入可預期階段時的典型現象。當行政機能與就業人口進駐輪廓逐步清晰，房價不再只是補充角色，而是進入重新定錨的過程，也讓三重水岸逐漸被視為具備價值收斂潛力的區段。
景觀首排價差浮現 6字頭價格成購屋族首選
在雙北水岸住宅普遍站上8、9字頭的情況下，部分成熟區段甚至全面豪宅化，使市場開始重新檢視，是否仍存在具備首排景觀條件、但價格尚未完全反映的產品。
以三重市政特區大都會公園第一排的「市政帝景」為例，在區域行情持續墊高之際，仍以6字頭價格進場，形成明顯對照。該案規劃20至30坪小坪數產品，搭配約7%首付與工程期分期付款，使總價與資金門檻相對可控。
甲山林集團指出，在景觀住宅價格普遍走高的市場環境下，產品規劃以小坪數搭配彈性付款條件，降低購屋族初期的資金門檻，讓更多首購族群得以在可負擔的總價帶內，實現購屋目標。市場觀察亦認為，當多數景觀首排住宅已反映完整溢價，在行政與產業條件支撐下，仍能以相對可控價格進場的景觀第一排產品，自然成為近期購屋族關注市政帝景的重要原因。
甲山林 市政帝景
公園景觀首席 雙捷運三重站
接待中心：新北市三重區重新路五段五谷王北街口
貴賓專線：(02)2278-1133
投資興建 : 甲山林建設股份有限公司
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建築規劃 : 陳朝雄建築師事務所
基地位置 : 新北市三重區疏洪西路與光復路二段87巷口