【理財健檢】專家4建議幫助圓夢　30歲情侶檔220萬買婚房攻略

「看屋看了1年多，新北價格都好硬、殺不下來，有次去看一棟破舊的老公寓，房仲還催促說有很多組在看，開價打9折可成交，我們一點談判籌碼都沒有。」啟忠今年30歲，在電商平台創業銷售無麩質素食商品，跟女友蘿拉準備明年結婚，這1年來四處看屋，卻找不到像樣的房子。

蘿拉觀察，房價從2019年開始飆漲，「新北永和40年老公寓漲幅好誇張，每坪單價從36萬元漲破50萬元，喜愛的電梯大樓產品單價都要70萬元。高房價壓力山大，我們只好往外找。」從永和、新莊一路看到桃園、新竹，啟忠說，他是數位游牧民族，住哪都無所謂，但蘿拉在台北市內科園區工作，購屋要考量上班動線。

他們目前在永和租屋，月租2.3萬元，生活費每月約2萬元，2人月收入10萬元，現有自備款220萬元，購屋總價設定1,200萬元至1,500萬元的兩房電梯大樓。

本刊邀請房貸專家喬王及台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐，從兩人資金狀況、購屋目標等提出4項建議，希望幫助啟忠和蘿拉早日晉升有殼族。

建議一：自備款少　總價降至千萬

喬王指出，銀行可承作的貸款成數，是依總行的評估為準，但各分行仍有權限斟酌貸款人及擔保品條件，增加5％成數，因此對於收入穩定的首購族、七都精華地段等，在地分行都會給予較佳條件。

以啟忠和蘿拉二人的自備款220萬元來看，不算充裕。張旭嵐認為，考量到雙北以外的貸款成數，銀行抓在7至7.5成，因此建議先求有再求好，將購屋總價降至1,000萬至1,200萬元較能負擔。

假設房屋總價1,000萬至1,200萬元、貸款7.5成，自備款須有250萬至300萬元，目前資金缺口為30萬至80萬元，但若房屋總價提高至1,500萬元，自備款需375萬元，資金缺口將達155萬元，恐陷入捉襟見肘的窘境。

而面對高漲的房價，加上看房看了一年始終碰壁，兩人存疑：是不是繼續租屋就好？對此，喬王提出「租金房貸比」釋疑，「當租金負擔大於房貸支出50％，買屋較划算，反之則適合租屋。」

目前二人永和租屋月付2.2萬元，若買入總價1,000萬元的房子，貸款750萬元、利率2％、年限30年期，月付房貸本利均攤為27,721元，租金占房貸比例逾79.3％，已高於50％，可見買屋較划算。

「租金2.2萬元全繳給房東、收不回來，但是月付房貸僅多出約5千元，日後房子賣出還可享增值獲利，這就是資產保值的特性。」喬王分析。

建議二：為補缺口　加辦裝潢貸款

「首購族還能善用裝潢貸款，補足資金缺口。」喬王指出，坊間銀行房貸專案，會依原本的貸款成數，另加碼5至10％給予裝潢貸款，利率通常比房貸利率高出0.5至1％，目前介於2.5至3％不等，貸款年限為10年，北富銀、中信銀等銀行皆可承作。

要注意的是，裝潢貸款和房貸須在同一家銀行申辦，依各銀行標準不同，收支比不得超過6至7成。

以兩人現況來看，若買下總價1,000萬元的房子，貸款成數7.5成，扣掉手上的自備款220萬元，尚有30萬元資金缺口，可向銀行承作裝潢貸款，若銀行給5％額度，即有50萬元，便能解決自備款不足的問題。

至於收支比部分，以房貸750萬元利率2％、貸30年期，加上裝潢貸款50萬元利率3％、貸10年期計算，合計每月支出32,549元，占個人月收入5萬元的65％，仍在銀行認定的安全水位。

建議三：拉長年限　減輕還款壓力

「長天期的40年期房貸，可說是年輕首購族專屬。」喬王說，延長貸款年限可降低還款負擔，但不是每個人都能申辦，銀行會嚴審「雙齡」條件，也就是貸款人的年齡和房子的屋齡，多數限制40歲以下才可申貸。

例如永豐銀行規定年齡＋屋齡必須小於或等於55，年齡限制35歲以下；高雄銀行限40歲以下，僅承作買在高雄的房子。

但如果買的是套房、工業住宅等特殊產品，在銀行眼中屬於不易處分的擔保品，會排除承作。

以房屋總價1,000萬元，貸款750萬元、利率2％計算，貸30年期或40年期，月付本息差5千多元。雖然選擇長天期房貸可減壓，但要注意40年期的總利息支出多出92萬元。

建議四：外擴桃竹　選擇更多更新

以總價預算約1,200萬元來看，新北的適合物件較偏遠，例如深坑、新店北宜路等地，且以老公寓居多，若要符合啟忠設定的電梯大樓產品，並考量拉長房貸至40年，屋齡不能太老，張旭嵐認為範圍向外擴散才有更多選擇。

根據內政部不動產資訊平台，北台灣房地產交易都會區中，以桃園平均屋齡21.7年最年輕，雙北的交易屋齡約30年。張旭嵐指出，桃園市政府周邊就有屋齡10年內的電梯大樓，二房格局含車位總價1,058萬元；而大有生活圈也有總價1,080萬元、屋齡15年的高樓層二房產品，周邊有百貨商圈、中小學，生活機能充足。

新竹市東區中華路一段和光復路一帶，北區北大路和凌雲街附近，也不乏屋齡20年以內的華廈或大樓產品，可多參考。

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