「有夠扯，和建商配合放貸的銀行竟然不收件，真的史無前例。」房產投資達人包租公顏博志說，自己買的是位在台北市約百戶的預售屋，原本預計要在2個月後交屋，「建商卻突然告知配合的銀行不收件，要我趕快去找其他可以貸款的銀行。」顏博志認為，建商是知名上市櫃公司，銀行整批貸款額滿讓他十分不解，「要是無法從銀行貸出款項，看來只能全款買房了。」
【理財最前線】房市熱銀行房貸吃緊 貸款戶自救2招解套
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近年房市迎來大多頭行情，房價續創新高，買氣爆棚。市場預估，今年全年移轉棟數約36萬棟，將挑戰2011年紀錄。只是很多人開心買房之餘，卻發現向銀行申請房貸竟然要「排隊」，原來是銀行放貸水位開始吃緊，不是婉拒收房貸、就是調升利率，銀行大熱天收傘，讓準備要交屋的民眾傷透腦筋。
未及驗屋 先求交屋撥貸
不過，買房這麼大筆的金額，可不是人人都可以靠自己籌出全款交屋，事實上，下半年要交屋的民眾開始緊張，已經過件的核貸戶更錯愕，「貸款在3個月前就准件核貸，銀行最近卻突然通知我要排隊等額度。」吳先生去年在新北市買的預售屋正在驗屋，「現在只能先求交屋排撥貸，房屋有缺失也沒辦法。」
根據《銀行法》第72之2條規定：商業銀行辦理住宅建築及企業放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30％，「銀行放款約到28％、逼近水位時就會開始拉警報。」民營銀行第一線行員說，銀行存款水位每天在浮動，「這兩年房市的交易總額飆高、貸款金額跟著往上拉，貸款水位上升速度很快，這是近來民眾辦房貸出現排隊、甚至銀行直接不收件的原因。」
「銀行限貸令之亂讓房貸申辦變得困難，加上不少銀行房貸水位已來到臨界值，購屋族最好先了解各銀行狀況、順利取得房貸後，未來再採取其他做法，爭取更好的條件。」馨傳不動產智庫執行長何世昌說，當務之急是多方詢問能貸款的銀行或機構，採取先求有再求好的策略，畢竟房屋總價動輒千萬元，稍有不慎違約，對買方來說絕對是重傷。
策略一：轉向郵局、農漁會、信用合作社申貸
多數民眾辦房貸，第一個想到的是找銀行，但其實不是只有銀行可以承作房貸業務。根據聯徵中心最新三月統計資料顯示，房貸往來的金融機構人數排名依序是銀行、農漁會信用部、保險公司、信用合作社、郵局。從此可知，想要申請房貸仍有其他管道。
由於《銀行法》第72之2條主要規範的是商業銀行，像是土地銀行屬於「專業不動產放款銀行」，另外，壽險公司、農漁會信用部、信用合作社、郵局和融資公司也不受該法條限制，因此沒有像目前商業銀行普遍出現房貸水位拉警報的問題。
但要注意的是，不是全數壽險公司都能接受房貸業務，本刊調查，目前國泰、富邦、新光、南山、三商美邦、保誠、全球人壽仍然有承作；以國泰人壽為例，一般客戶物件若座落在都會區，利率為2.35％起跳，較一般銀行最低2.185％來得高。另外，根據郵局官網最新房貸方案顯示，「青年首次購屋優惠貸款」一段式機動利率為2.305％，基本房貸利率則為3％起跳，也是相對較高。
不過，不受《銀行法》第72之2條規範，也不代表能無限制放款。據《農漁會信用部各項風險控制比率管理辦法》第九條規定：信用部辦理購置住宅放款及房屋修繕放款之餘額不得超過存款總餘額55％。金管會函釋也指出，信用合作社應審酌業務規模、淨值、整體資產負債結構和風險承擔能力，在法定限額內規範上限。
總之，辦房貸不是只有商業銀行一個選項，何世昌就建議，現階段有房貸需求的民眾要腳勤多問各家銀行或是有承辦房貸的機構，「像是找同銀行的不同分行、或是像台中銀這類區域性的中小型銀行，另外，郵局、農漁會信用部和信用合作社都可以嘗試問問，以優先拿到貸款為主。」他提醒，最好找不綁約或綁約3年的方案，利率雖然較高，但等期限到後還是有機會轉貸。
此外，外商銀行也是選擇之一，像是星展和匯豐銀行都有承辦個人房貸戶，「一般來說，外商銀行會優先把額度給VIP客戶，一般戶要拿到較優的條件得碰運氣。」房地產網紅、房產擺渡人蔣京叡提醒，外商銀行委外的鑑價單位恐有價格落差，也較吃個人資產資歷。
以匯豐銀行房貸為例，首購利率2.19％，以80減年紀或是60減屋齡取其低、決定貸款年限，可貸款年限最多不超過30年；只是若想要拿到最低利率便無寬限期，要寬限期就得調升利率；另外貸款額度也須視近6個月的流動性資產而定，審核嚴格不易貸到理想成數。
策略二：爭取建商貸款 協商期約交易
「中古屋設定過戶的流程快，較能掌握撥貸進度；反而是量體大的預售屋建案，過戶程序繁瑣，時間一拉長，就會有變數。」房產代書表示，房屋買賣市場和政策變化快速，對交屋時間長的預售屋買家較不利。
民營銀行主管建議，預售屋買方最好積極和建商溝通，加快過戶程序。「現在是房市多頭期，要是買方不幸違約，建商還能用更高的價格出售給下個買方，所以即使利率高一點，建議還是要忍痛過戶。」另外，買方能依照合約向建商爭取建商貸款，要注意的是，貸款條件最好不要偏離市場行情太多。
不管是預售屋或中古屋，延遲交屋都會有違約風險，「也只能先接受較差的房貸條件了，頭過身就過，要是違約恐怕會傷得更重。」蔣京叡提醒，無論如何民眾都得先保住房子，注意合約上的交屋日期。何世昌則建議，如果申辦房貸真的出現困難，買方能和賣方（建商）協商，改為「期約交易」，比如約定明年初再辦理貸款和交屋，但這就需要看建商態度了。
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